NANNO PROPERTY

เครื่องคำนวณค่าโอนบ้านและคอนโด

ประเมินค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แบบแยกรายการ พร้อมเทียบอัตราปกติกับมาตรการลดหย่อน ก่อนตัดสินใจซื้อขายจริง

อัปเดตมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 (ตรวจสอบล่าสุด 2026-10-08)

เครื่องมือนี้คำนวณอะไร

  • ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ แยกเป็นรายการ: ค่าธรรมเนียมการโอน (ปกติ 2% ของราคาประเมิน) · ค่าจดทะเบียนจำนอง (ปกติ 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือ อากรแสตมป์ 0.5% เมื่อถือครอง 5 ปีขึ้นไป (ใช้แทนกัน ไม่เสียพร้อมกัน) · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
  • แยกฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ตามธรรมเนียมทั่วไป (ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย — ตกลงกันเองได้)
  • มาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง เมื่อทำพร้อมกัน มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 — เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน ฿7,000,000 และวงเงินจำนองไม่เกิน ฿7,000,000 · ภาษีหัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ไม่ลด · เครื่องมือแสดงเปรียบเทียบกับอัตราปกติให้ทุกครั้ง
  • ใช้ ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย · ผลลัพธ์เป็นการประมาณ ยอดจริงให้ยึดการประเมินของสำนักงานที่ดิน

กรอกข้อมูลเพื่อคำนวณ

ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายที่ตกลงกัน — สองราคานี้มักไม่เท่ากัน หากไม่ทราบราคา ประเมิน สามารถสอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์

ใช้เทียบหาค่าที่สูงกว่าสำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายนิติบุคคล และตรวจเงื่อนไขราคาของมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนด้านล่าง

ยังไม่มีผลต่อการคำนวณในปัจจุบัน — เก็บไว้สำหรับส่วนเสริมในอนาคต

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคำนวณต่างกันตามประเภทผู้ขาย ตามกฎหมาย — ผู้ซื้อมีหน้าที่หักไว้นำส่งเท่านั้น

ค่าจดทะเบียนจำนองคิดจากวงเงินจำนอง ไม่ใช่ราคาทรัพย์ — อัตราปกติ 1% อย่างสูงไม่เกิน ฿200,000

ถือครองน้อยกว่า 5 ปี เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ · ตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป เข้าเงื่อนไขอากรแสตมป์แทน

  • ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
  • ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย — บ้านหรือคอนโดที่มีสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ที่ดินเปล่า
  • ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน ฿7,000,000 — เกินแม้ค่าใดค่าหนึ่งไม่เข้าเงื่อนไข
  • จดทะเบียนจำนองพร้อมกันกับวันโอนกรรมสิทธิ์ · วงเงินจำนองไม่เกิน ฿7,000,000 (เพดานแยกจาก ราคาทรัพย์ด้านบน — เกินเพดานนี้เฉพาะค่าจดจำนองจะกลับไปใช้อัตราปกติ แต่ค่าธรรมเนียมโอนยังได้ส่วนลดตามปกติหากราคาทรัพย์ยังไม่เกินเพดาน)

มาตรการนี้ลดทั้งค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% พร้อมกัน (จากอัตราปกติ 2% และ 1% ตามลำดับ) มีผล 2026-07-01 ถึง 2027-06-30 (ตรวจสอบล่าสุด 2026-10-08) — ไม่ติ๊กหากไม่แน่ใจ ระบบจะคำนวณด้วยอัตราปกติให้แทน ตรวจสอบสถานะมาตรการล่าสุดที่ dol.go.th ก่อนใช้ อ้างอิงจริงเสมอ

ผลลัพธ์โดยประมาณ

ค่าธรรมเนียมการโอน (2%)
฿60,000
ค่าจดทะเบียนจำนอง (1%)
฿24,000
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) — ถือครอง < 5 ปี
฿99,000
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา — ประมาณการแบบขั้นบันได)(ประมาณการ)
฿12,000
รวมโดยประมาณ
฿195,000

ฝั่งผู้ซื้อ (ตามธรรมเนียมทั่วไป)

฿54,000

ค่าจดจำนองทั้งหมด + ค่าธรรมเนียมโอนครึ่งหนึ่ง

ฝั่งผู้ขาย (ตามธรรมเนียมทั่วไป)

฿141,000

ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ค่าธรรมเนียมโอนครึ่งหนึ่ง

การแบ่งนี้เป็นธรรมเนียมที่พบบ่อยที่สุดเท่านั้น ไม่ใช่ข้อกำหนดตามกฎหมาย — ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแบ่งกันเองได้ตามสัญญา

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดาเป็นการประมาณการแบบย่อ ยอดจริงต้องคำนวณ ณ วันโอนโดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน หรือใช้เครื่อง คำนวณของกรมสรรพากรโดยตรง

อัตราที่ใช้คำนวณอ้างอิงข้อมูล ณ วันที่ 2026-09-29 — โปรดตรวจสอบอัตรา ล่าสุดที่ rd.go.th (กรมสรรพากร) และ dol.go.th (กรมที่ดิน) ก่อนใช้อ้างอิงจริง เพราะรัฐอาจมีมาตรการลดหย่อนชั่วคราวเป็นครั้งคราว

ตัวอย่างการคำนวณ

ตัวอย่าง 3 สถานการณ์ (คำนวณด้วยเครื่องมือนี้)

A. เข้าเงื่อนไขมาตรการ 0.01% พร้อมจดจำนอง

ห้องชุดราคาประเมินและราคาซื้อขาย ฿3,000,000 · กู้ ฿2,400,000 · ผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย · ผู้ขายถือครอง 6 ปี → ค่าธรรมเนียมโอน ฿300 (จาก ฿60,000 ที่อัตราปกติ) · ค่าจดจำนอง ฿240 (จาก ฿24,000) · อากรแสตมป์ ฿15,000 · ประหยัดจากอัตราปกติ ฿83,460

B. ไม่เข้าเงื่อนไข (ราคาเกิน 7 ล้านบาท)

บ้านราคาประเมินและราคาซื้อขาย ฿9,000,000 · กู้ ฿5,000,000 → เกินเพดานของมาตรการ จึงคิดอัตราปกติ: ค่าธรรมเนียมโอน ฿180,000 · ค่าจดจำนอง ฿50,000 แม้วงเงินกู้จะไม่เกิน 7 ล้านบาท เพราะมาตรการต้องเข้าเงื่อนไขทั้งราคาทรัพย์และวงเงินจำนองพร้อมกัน

C. ฝั่งผู้ขาย: ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์

ราคาประเมิน ฿3,000,000 · ถือครอง 3 ปี → ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = ฿99,000 · ถือครอง 6 ปี → อากรแสตมป์ 0.5% = ฿15,000 (เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียทั้งคู่)

ตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจเท่านั้น ไม่รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายซึ่งขึ้นกับประเภทผู้ขายและปีถือครอง · ยอดจริงให้ยึดสำนักงานที่ดิน

แหล่งข้อมูลทางการ

ตรวจสอบข้อมูลล่าสุด

อ่านเพิ่มเติม

บทความที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์

คำถามที่พบบ่อย

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอน

ต้องใช้ราคาซื้อขายหรือราคาประเมินในการคำนวณ?
ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายส่วนใหญ่คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายที่คู่สัญญาตกลงกัน (ยกเว้นกรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลที่ใช้ราคาสูงสุดระหว่างสองค่านี้) เครื่องมือนี้จึงขอให้กรอกราคาประเมินเป็นหลัก
ใครเป็นคนจ่ายค่าโอนและภาษีต่าง ๆ?
ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัวว่าใครต้องจ่ายส่วนไหน — เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันเองในสัญญาซื้อขาย ธรรมเนียมทั่วไปที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่ายฝั่งผู้ขายมักเป็นภาระของผู้ขาย แต่ทั้งหมดนี้เจรจาต่อรองได้ทั้งสิ้น
ตัวเลขที่คำนวณได้แม่นยำแค่ไหน?
เป็นตัวเลขประมาณการเพื่อใช้วางแผนงบประมาณเบื้องต้นเท่านั้น โดยเฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดาที่ใช้สูตรแบบย่อ ยอดที่ต้องชำระจริง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้ยึดตามการคำนวณของเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเป็นหลัก
แชทผ่าน LINE