วันจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินคือวันที่กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือจริง โดยผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารที่เกี่ยวข้องต้องไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินซึ่งทรัพย์ตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร คำนวณค่าใช้จ่าย รับชำระ แล้วจึงจดทะเบียนและออกเอกสารสิทธิ์ที่แก้ชื่อแล้ว
บทความนี้เล่าเฉพาะลำดับเหตุการณ์ในวันนั้น · ภาพรวมของทั้งกระบวนการและรายการค่าใช้จ่ายแยกอยู่คนละฉบับ
ไปที่ไหน ใครต้องไปบ้าง
ไปผิดสำนักงานคือเหตุผลที่ทำให้เสียทั้งวัน
- ต้องไปที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตรับผิดชอบตรงกับที่ตั้งของทรัพย์
- ผู้ขายต้องไปครบทุกคนที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์ หรือมอบอำนาจให้ถูกต้อง
- ผู้ซื้อไปเอง หรือมอบอำนาจ
- ถ้าผู้ขายติดจำนอง ธนาคารเจ้าหนี้ต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปไถ่ถอน
- ถ้าผู้ซื้อใช้สินเชื่อ ธนาคารฝั่งผู้ซื้อต้องไปจดจำนองด้วย
- คู่สมรสของแต่ละฝ่ายอาจต้องไปหรือให้ความยินยอมเป็นหนังสือ แล้วแต่กรณี
ลำดับเหตุการณ์ในวันนั้น
โดยทั่วไปจะเดินตามนี้
- รับบัตรคิวและยื่นคำขอจดทะเบียน พร้อมส่งเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจ
- เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารสิทธิ์และตัวตนของทุกฝ่าย
- เจ้าหน้าที่ประเมินและคำนวณค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในวันนั้น
- ทั้งสองฝ่ายรับทราบยอด แล้วชำระตามที่สำนักงานที่ดินแจ้ง
- ผู้ซื้อชำระราคาส่วนที่เหลือให้ผู้ขายตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
- เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนและแก้ชื่อในเอกสารสิทธิ์
- ผู้ซื้อรับเอกสารสิทธิ์ที่แก้ชื่อแล้ว หรือธนาคารรับไปถ้ามีการจดจำนอง
ยอดที่ต้องชำระคำนวณโดยเจ้าหน้าที่ในวันนั้น ไม่ใช่ตัวเลขที่คำนวณเองมาล่วงหน้าได้แน่นอน · ควรเตรียมเผื่อและตกลงกับอีกฝ่ายไว้ก่อนว่าถ้ายอดไม่ตรงกับที่ประมาณไว้ จะจัดการอย่างไร
รายการค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นและใครรับผิดชอบส่วนไหน อ่านที่ ค่าโอนบ้าน-คอนโด คิดยังไง ใครจ่ายอะไรบ้าง หรือประมาณตัวเลขคร่าว ๆ ก่อนถึงวันจริงได้ที่ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด
ถ้าผู้ซื้อใช้สินเชื่อ
วันนั้นจะมีนิติกรรมสองอย่างต่อเนื่องกัน ไม่ใช่อย่างเดียว
- จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายมาที่ผู้ซื้อก่อน
- แล้วจดจำนองทรัพย์นั้นให้ธนาคารผู้ให้กู้ต่อทันที
- ธนาคารจะจ่ายเงินกู้ให้ตามเงื่อนไข ซึ่งมักจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็คในวันนั้น
- เอกสารสิทธิ์ฉบับจริงมักอยู่กับธนาคารจนกว่าจะไถ่ถอน
เอกสารที่ต้องถือติดตัวไป
จัดใส่แฟ้มเดียวไว้ล่วงหน้าหนึ่งวัน
- บัตรประจำตัวประชาชนฉบับจริงของทุกคนที่ต้องลงนาม
- ทะเบียนบ้านฉบับจริง
- เอกสารสิทธิ์ฉบับจริง สำหรับฝั่งผู้ขาย
- สัญญาจะซื้อจะขายที่ลงนามแล้ว
- หนังสือมอบอำนาจ ถ้ามีคนที่ไปเองไม่ได้
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส ถ้าเกี่ยวข้อง
- หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล กรณีเป็นห้องชุด
รายการเอกสารฝั่งผู้ซื้อทั้งชุด อยู่ที่ เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม
สิ่งที่ทำให้ต้องเลื่อนบ่อยที่สุด
เกือบทั้งหมดป้องกันได้ด้วยการตรวจล่วงหน้าหนึ่งสัปดาห์
- ชื่อหรือนามสกุลในเอกสารสะกดไม่ตรงกัน
- ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิ์มาไม่ครบและไม่ได้มอบอำนาจ
- หนังสือรับรองการปลอดหนี้ยังไม่ออกจากนิติบุคคล
- ธนาคารฝั่งใดฝั่งหนึ่งนัดวันไม่ตรงกัน
- เตรียมวิธีชำระเงินไม่ตรงกับที่สำนักงานที่ดินรับ
ก่อนกลับ ตรวจอะไร
อย่าเพิ่งออกจากสำนักงานที่ดินจนกว่าจะตรวจครบ
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในเอกสารสิทธิ์สะกดถูกต้อง
- รายการจดทะเบียนด้านหลังระบุการโอนในวันนั้นครบถ้วน
- ได้รับใบเสร็จของทุกรายการที่ชำระไป
- ถ้ามีการจดจำนอง ตรวจว่าบันทึกไว้ถูกต้อง
ภาพรวมทั้งกระบวนการตั้งแต่วางเงินจอง อยู่ที่ ขั้นตอนซื้อขายอสังหาฯ ตั้งแต่วางเงินจองถึงวันโอน · ดูทรัพย์ที่ประกาศขายได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย
