ค่าโอนบ้าน-คอนโด คิดยังไง ใครจ่ายอะไรบ้าง

ค่าโอนบ้านและคอนโดไม่ใช่ค่าใช้จ่ายก้อนเดียว แต่เป็นหลายรายการที่เรียกเก็บคนละฐานและคนละกฎหมาย โดยหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง

ส่วนคำถามว่าใครจ่าย คำตอบคือไม่มีกฎหมายบังคับให้ฝ่ายใดรับผิดชอบทั้งหมด เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเอง และควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดตั้งแต่วันวางมัดจำ

อยากรู้ตัวเลขของตัวเองตอนนี้เลย ลองคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน ได้ที่ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด ใช้ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก

บทความนี้อธิบายหลักการและรายการที่เกิดขึ้น ส่วนตัวเลขที่ถูกต้อง ณ วันโอนของคุณให้ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่เสมอ เพราะบางรายการมีมาตรการชั่วคราวที่เปลี่ยนตามช่วงเวลา และฐานที่ใช้คำนวณต่างกันในแต่ละกรณี

รายการที่เกิดขึ้นในวันโอน

ทุกรายการนี้ชำระที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน ไม่ใช่ชำระแยกทีหลัง

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากฝั่งผู้ขายในฐานะผู้มีเงินได้จากการขายทรัพย์ วิธีคำนวณของบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลไม่เหมือนกัน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ใช้กับการขายที่เข้าเงื่อนไขตามที่กฎหมายกำหนด
• อากรแสตมป์ ใช้กับกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าคำขอ ค่าพยาน และค่าอากรเอกสารรายย่อยอื่น ๆ ซึ่งเป็นจำนวนเล็กน้อยเมื่อเทียบกับรายการข้างต้น

ฐานที่ใช้คำนวณ ไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป

นี่คือจุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด หลายรายการไม่ได้คิดจากราคาที่ตกลงซื้อขายกัน

• ราคาประเมินทุนทรัพย์ เป็นราคาที่ทางราชการกำหนดไว้สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลง ใช้เป็นฐานของบางรายการ
• ราคาซื้อขายจริงตามที่แจ้ง ใช้เป็นฐานของอีกบางรายการ
• บางรายการใช้ฐานที่สูงกว่าระหว่างสองราคานี้

ผลก็คือ ทรัพย์สองหลังที่ขายในราคาเท่ากันอาจมีค่าใช้จ่ายวันโอนไม่เท่ากัน เพราะราคาประเมินทุนทรัพย์ต่างกัน

มาตรการปัจจุบัน: ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%

รัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% ต่อรายการ (จากอัตราปกติ 2% และ 1% ตามลำดับ) มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 1 กรกฎาคม 2569

ต้องเข้าเงื่อนไขครบทุกข้อ: ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (บ้าน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือคอนโด ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสองค่า และถ้ามีจำนองต้องจดทะเบียนพร้อมวันโอนโดยวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทด้วย

แหล่งอ้างอิง: ประกาศกระทรวงมหาดไทยผ่านกรมที่ดิน (dol.go.th/trat/cate-1769393600/news-1782895880) — ยืนยันซ้ำจาก ThaiPBS และฐานเศรษฐกิจ — ตรวจสอบสถานะล่าสุดที่ dol.go.th เสมอก่อนใช้อ้างอิงจริง เพราะมาตรการลักษณะนี้เป็นการต่ออายุเป็นรอบ ไม่ใช่กฎถาวร (รอบก่อนหน้าหมดเขต 30 มิถุนายน 2569 ก่อนถูกต่ออายุ)

อัตราปกติเมื่อไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการ

• ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
• ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาทต่อฉบับ
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองน้อยกว่า 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% (ถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป) อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่เก็บซ้อนกัน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: นิติบุคคลอัตราคงที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ส่วนบุคคลธรรมดาคำนวณแบบขั้นบันไดจากราคาประเมินหลังหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีถือครอง

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติคอนโดราคาประเมิน 3,000,000 บาท ถือครองมา 3 ปี ผู้ซื้อกู้ 2,400,000 บาท และเข้าเงื่อนไขมาตรการครบทุกข้อ: ค่าธรรมเนียมโอนจะอยู่ที่ประมาณ 300 บาท (0.01% ของ 3 ล้าน) แทนอัตราปกติ 60,000 บาท และค่าจดจำนองอยู่ที่ประมาณ 240 บาท แทนอัตราปกติ 24,000 บาท ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่ายยังคำนวณตามอัตราปกติเช่นเดิม เพราะมาตรการนี้ลดเฉพาะค่าธรรมเนียมโอนกับค่าจดจำนองเท่านั้น ลองกรอกตัวเลขของทรัพย์ที่ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด เพื่อดูยอดรวมและการแบ่งจ่ายฝั่งผู้ซื้อ/ผู้ขายแบบละเอียด

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง

สองรายการนี้ไม่เก็บซ้อนกัน ถ้าการขายเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก

เงื่อนไขที่ใช้ตัดสินเกี่ยวข้องกับระยะเวลาถือครอง การมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และลักษณะของผู้ขายว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือผู้ประกอบการ ซึ่งรายละเอียดต่างกันในแต่ละกรณีมากพอที่จะไม่ควรสรุปเอาเองจากบทความใด ๆ

ถ้ากำลังวางแผนขายและอยากรู้ว่ากรณีของคุณเข้าเงื่อนไขไหน ให้ถามสำนักงานที่ดินหรือผู้ทำบัญชีก่อนตกลงราคา ไม่ใช่หลังเซ็นสัญญาแล้ว เพราะรายการนี้ต่างกันได้มากพอที่จะเปลี่ยนตัวเลขสุทธิที่ผู้ขายได้รับ

ใครจ่ายอะไร ในทางปฏิบัติ

เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนด ตลาดจึงมีรูปแบบที่พบบ่อยอยู่ไม่กี่แบบ

• แบ่งค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีที่เกิดจากฝั่งผู้ขายให้ผู้ขายรับไป
• ผู้ขายรับผิดชอบทุกรายการ ซึ่งมักมาพร้อมราคาขายที่บวกส่วนนี้ไว้แล้ว
• ผู้ซื้อรับผิดชอบทุกรายการ มักเกิดในตลาดที่ผู้ซื้อแข่งกันหรือทรัพย์เป็นที่ต้องการมาก

ไม่มีแบบไหนถูกหรือผิด สิ่งที่ผิดคือการไม่ระบุไว้ในสัญญา แล้วมาเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์ในวันโอน

เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ระบุเป็นรายการ ไม่ใช่เขียนรวมว่า "ค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งคนละครึ่ง" เพราะคำว่าค่าใช้จ่ายวันโอนของแต่ละฝ่ายมักหมายถึงคนละชุดรายการ

เตรียมตัวก่อนวันโอน

ความประหลาดใจในวันโอนเกือบทั้งหมดป้องกันได้ล่วงหน้า

• ขอให้สำนักงานที่ดินประเมินค่าใช้จ่ายให้ก่อน โดยเตรียมข้อมูลทรัพย์และราคาซื้อขายไปด้วย
• ตรวจว่าเตรียมวิธีชำระเงินตรงตามที่สำนักงานที่ดินรับ
• ถ้าทรัพย์ติดจำนอง นัดวันไถ่ถอนให้ตรงกับวันโอน
• ตรวจชื่อและเลขที่เอกสารในทุกฉบับให้ตรงกัน ก่อนถึงวันจริง

รายการเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งหมด อ่านต่อได้ที่ เอกสารที่ต้องเตรียมตอนขายอสังหาริมทรัพย์ ส่วนลำดับเหตุการณ์ในวันนั้นเองอยู่ที่ วันโอนที่สำนักงานที่ดิน เกิดอะไรขึ้นบ้าง

อยากประมาณตัวเลขคร่าว ๆ ก่อนถึงวันโอนจริง ลองใช้ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด ได้ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก ถ้าอยากให้ทีมงานช่วยดูแลขั้นตอนตั้งแต่ประกาศขายจนถึงวันโอน ส่งรายละเอียดทรัพย์เข้ามาได้ที่หน้า ฝากขาย-ฝากเช่าทรัพย์

หมายเหตุ: ภาษีและค่าธรรมเนียมในบทความนี้เป็นค่าใช้จ่ายวันโอนครั้งเดียว ส่วนภาษีถือครองที่จ่ายทุกปีคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประมาณการได้ที่ เครื่องคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง