ค่าโอนบ้านและคอนโดไม่ใช่ค่าใช้จ่ายก้อนเดียว แต่เป็นหลายรายการที่เรียกเก็บคนละฐานและคนละกฎหมาย โดยหลักคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง
ส่วนคำถามว่าใครจ่าย คำตอบคือไม่มีกฎหมายบังคับให้ฝ่ายใดรับผิดชอบทั้งหมด เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเอง และควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดตั้งแต่วันวางมัดจำ
บทความนี้ตั้งใจไม่ระบุอัตราหรือจำนวนเงิน เพราะบางรายการมีมาตรการชั่วคราวที่เปลี่ยนตามช่วงเวลา และฐานที่ใช้คำนวณต่างกันในแต่ละกรณี ตัวเลขที่ถูกต้อง ณ วันโอนของคุณ ให้ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ซึ่งคำนวณให้ล่วงหน้าได้
รายการที่เกิดขึ้นในวันโอน
ทุกรายการนี้ชำระที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน ไม่ใช่ชำระแยกทีหลัง
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากฝั่งผู้ขายในฐานะผู้มีเงินได้จากการขายทรัพย์ วิธีคำนวณของบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลไม่เหมือนกัน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ใช้กับการขายที่เข้าเงื่อนไขตามที่กฎหมายกำหนด
- อากรแสตมป์ ใช้กับกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าคำขอ ค่าพยาน และค่าอากรเอกสารรายย่อยอื่น ๆ ซึ่งเป็นจำนวนเล็กน้อยเมื่อเทียบกับรายการข้างต้น
ฐานที่ใช้คำนวณ ไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป
นี่คือจุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด หลายรายการไม่ได้คิดจากราคาที่ตกลงซื้อขายกัน
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ เป็นราคาที่ทางราชการกำหนดไว้สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลง ใช้เป็นฐานของบางรายการ
- ราคาซื้อขายจริงตามที่แจ้ง ใช้เป็นฐานของอีกบางรายการ
- บางรายการใช้ฐานที่สูงกว่าระหว่างสองราคานี้
ผลก็คือ ทรัพย์สองหลังที่ขายในราคาเท่ากันอาจมีค่าใช้จ่ายวันโอนไม่เท่ากัน เพราะราคาประเมินทุนทรัพย์ต่างกัน
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
สองรายการนี้ไม่เก็บซ้อนกัน ถ้าการขายเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก
เงื่อนไขที่ใช้ตัดสินเกี่ยวข้องกับระยะเวลาถือครอง การมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และลักษณะของผู้ขายว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือผู้ประกอบการ ซึ่งรายละเอียดต่างกันในแต่ละกรณีมากพอที่จะไม่ควรสรุปเอาเองจากบทความใด ๆ
ถ้ากำลังวางแผนขายและอยากรู้ว่ากรณีของคุณเข้าเงื่อนไขไหน ให้ถามสำนักงานที่ดินหรือผู้ทำบัญชีก่อนตกลงราคา ไม่ใช่หลังเซ็นสัญญาแล้ว เพราะรายการนี้ต่างกันได้มากพอที่จะเปลี่ยนตัวเลขสุทธิที่ผู้ขายได้รับ
ใครจ่ายอะไร ในทางปฏิบัติ
เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนด ตลาดจึงมีรูปแบบที่พบบ่อยอยู่ไม่กี่แบบ
- แบ่งค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีที่เกิดจากฝั่งผู้ขายให้ผู้ขายรับไป
- ผู้ขายรับผิดชอบทุกรายการ ซึ่งมักมาพร้อมราคาขายที่บวกส่วนนี้ไว้แล้ว
- ผู้ซื้อรับผิดชอบทุกรายการ มักเกิดในตลาดที่ผู้ซื้อแข่งกันหรือทรัพย์เป็นที่ต้องการมาก
ไม่มีแบบไหนถูกหรือผิด สิ่งที่ผิดคือการไม่ระบุไว้ในสัญญา แล้วมาเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์ในวันโอน
เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ระบุเป็นรายการ ไม่ใช่เขียนรวมว่า "ค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งคนละครึ่ง" เพราะคำว่าค่าใช้จ่ายวันโอนของแต่ละฝ่ายมักหมายถึงคนละชุดรายการ
เตรียมตัวก่อนวันโอน
ความประหลาดใจในวันโอนเกือบทั้งหมดป้องกันได้ล่วงหน้า
- ขอให้สำนักงานที่ดินประเมินค่าใช้จ่ายให้ก่อน โดยเตรียมข้อมูลทรัพย์และราคาซื้อขายไปด้วย
- ตรวจว่าเตรียมวิธีชำระเงินตรงตามที่สำนักงานที่ดินรับ
- ถ้าทรัพย์ติดจำนอง นัดวันไถ่ถอนให้ตรงกับวันโอน
- ตรวจชื่อและเลขที่เอกสารในทุกฉบับให้ตรงกัน ก่อนถึงวันจริง
รายการเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งหมด อ่านต่อได้ที่ เอกสารที่ต้องเตรียมตอนขายอสังหาริมทรัพย์ ส่วนลำดับเหตุการณ์ในวันนั้นเองอยู่ที่ วันโอนที่สำนักงานที่ดิน เกิดอะไรขึ้นบ้าง
อยากประมาณตัวเลขคร่าว ๆ ก่อนถึงวันโอนจริง ลองใช้ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด ได้ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก ถ้าอยากให้ทีมงานช่วยดูแลขั้นตอนตั้งแต่ประกาศขายจนถึงวันโอน ส่งรายละเอียดทรัพย์เข้ามาได้ที่หน้า ฝากขาย-ฝากเช่าทรัพย์
