สัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรที่ต้องอ่านก่อนเซ็น

สัญญาจะซื้อจะขายคือข้อตกลงที่ผูกพันทั้งสองฝ่ายว่าจะซื้อและจะขายทรัพย์ตามเงื่อนไขที่ระบุ ต่างจากใบจองซึ่งเป็นเพียงการแสดงเจตนาเบื้องต้น สิ่งที่เขียนไว้ในสัญญาฉบับนี้คือสิ่งที่จะใช้ตัดสินเมื่อมีข้อโต้แย้ง

หลักในการอ่านคือดูว่าทุกเรื่องที่อาจกลายเป็นข้อพิพาทถูกเขียนไว้ล่วงหน้าหรือยัง ไม่ใช่ดูว่าสัญญาสั้นหรือยาว

คู่สัญญาและทรัพย์

ถ้าสองข้อนี้ผิด เรื่องอื่นไม่มีความหมาย

• ชื่อผู้ขายต้องตรงกับชื่อในเอกสารสิทธิ์ ถ้าไม่ตรงต้องอธิบายได้ว่าเพราะอะไร
• ถ้ามีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ต้องมีครบทุกคนหรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
• ระบุทรัพย์ด้วยเลขที่เอกสารสิทธิ์และเนื้อที่ ไม่ใช่แค่ชื่อโครงการ
• ถ้าขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ต้องมีรายการแนบท้าย ไม่ใช่เขียนว่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์เฉย ๆ

ราคาและงวดการชำระ

เขียนให้เห็นทั้งจำนวนและจังหวะเวลา

• ราคาที่ตกลงกันทั้งหมด
• เงินจองและเงินมัดจำที่ชำระไปแล้ว ระบุว่าหักจากราคาหรือไม่
• งวดที่เหลือและวันครบกำหนดของแต่ละงวด
• ยอดที่จะชำระในวันโอน และวิธีชำระที่ทั้งสองฝ่ายยอมรับ

กำหนดวันโอนและการเลื่อน

ควรระบุทั้งวันและสิ่งที่จะเกิดขึ้นถ้าเลื่อน

• วันที่จะไปจดทะเบียนโอน ระบุเป็นวันที่ชัดเจน
• ถ้าฝ่ายใดขอเลื่อน ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างไร และเลื่อนได้กี่ครั้ง
• ผลของการผิดนัด ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย

การแบ่งค่าใช้จ่ายในวันโอน

ข้อนี้คือจุดที่เถียงกันหน้าเคาน์เตอร์บ่อยที่สุด

• ระบุเป็นรายการว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตัวไหน
• อย่าเขียนรวมว่าค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งคนละครึ่ง เพราะแต่ละฝ่ายเข้าใจว่าหมายถึงคนละชุดรายการ
• ระบุด้วยว่าถ้ามีรายการที่ไม่ได้คาดไว้ จะจัดการอย่างไร

รายการค่าใช้จ่ายในวันโอนมีอะไรบ้าง อ่านได้ที่ ค่าโอนบ้าน-คอนโด คิดยังไง ใครจ่ายอะไรบ้าง หรือกะประมาณตัวเลขไว้ล่วงหน้าได้ที่ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด

ส่วนเงินก้อนที่จ่ายไปก่อนหน้านี้ ก้อนไหนคืออะไร แยกไว้ที่ เงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์ ต่างกันอย่างไร

เงื่อนไขกรณีผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน

ถ้าผู้ซื้อจะกู้ ข้อนี้ต้องมี ไม่ใช่ทางเลือก

• ระบุว่าผู้ซื้อจะยื่นกู้ภายในกรอบเวลาที่ตกลงกัน
• ระบุว่าถ้ากู้ไม่ผ่านจริง เงินที่ชำระไปแล้วจะถูกจัดการอย่างไร
• ระบุว่าต้องแสดงหลักฐานการปฏิเสธจากธนาคารกี่แห่งจึงจะเข้าเงื่อนไข

ข้อนี้คือสิ่งที่ปกป้องผู้ซื้อมากที่สุดในสัญญาทั้งฉบับ · สัญญาที่ไม่มีข้อนี้แปลว่าผู้ซื้อรับความเสี่ยงเรื่องสินเชื่อไว้เองทั้งหมด

ภาระผูกพันและสภาพของทรัพย์

ผู้ขายควรรับรอง ผู้ซื้อควรตรวจ

• ผู้ขายรับรองว่าทรัพย์ปลอดภาระผูกพัน หรือระบุภาระที่มีอยู่และแผนจัดการ
• ถ้าติดจำนอง ต้องระบุว่าจะไถ่ถอนในวันโอน
• ระบุว่าจะส่งมอบทรัพย์ในสภาพใด และใครรับผิดชอบถ้าเสียหายก่อนวันโอน
• ระบุว่าค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคค้างชำระเป็นภาระของใคร

กรณีทรัพย์ยังผ่อนไม่หมด ดูขั้นตอนเต็มที่ ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ทำได้ไหม

ข้อที่ควรขอแก้ก่อนเซ็น

เจอแบบนี้ให้คุยให้จบก่อน

• ข้อที่เขียนกว้างจนตีความได้หลายทาง โดยเฉพาะเรื่องสภาพทรัพย์และกำหนดเวลา
• ข้อที่ให้ฝ่ายหนึ่งยกเลิกได้ฝ่ายเดียวโดยอีกฝ่ายไม่ได้อะไรเลย
• ข้อที่ไม่ได้ระบุผลของการผิดนัดไว้เลย
• ข้อที่อ้างถึงเอกสารแนบท้ายที่ยังไม่มีตัวจริง

ขอเวลาอ่านก่อนเซ็นเป็นสิทธิ์ปกติ · ถ้าอีกฝ่ายเร่งให้เซ็นทันทีโดยไม่ให้อ่าน นั่นคือสัญญาณที่ควรชะลอ ไม่ใช่สัญญาณว่าต้องรีบ

ภาพรวมว่าสัญญาฉบับนี้อยู่ตรงไหนของกระบวนการ ดูได้ที่ ขั้นตอนซื้อขายอสังหาฯ ตั้งแต่วางเงินจองถึงวันโอน

ดูทรัพย์ที่ประกาศขายอยู่ตอนนี้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย