ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ทำได้ไหม ต้องทำอย่างไร

ทรัพย์ที่ยังติดจำนองกับธนาคารขายได้ตามปกติ เพียงแต่ต้องจัดให้การไถ่ถอนจำนองกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน เพราะผู้ซื้อจะไม่รับโอนทรัพย์ที่ยังมีภาระผูกพันติดอยู่

เรื่องนี้เป็นงานประสานเวลามากกว่างานกฎหมาย และจุดที่พลาดบ่อยที่สุดคือเริ่มติดต่อธนาคารช้าเกินไปจนนัดวันไม่ทัน

ลำดับขั้นตอนโดยรวม

ไล่ตามนี้แล้วจะเห็นว่าต้องเริ่มจากธนาคารก่อนเสมอ

1. ขอยอดหนี้คงเหลือ ณ วันที่คาดว่าจะไถ่ถอน จากธนาคารเจ้าหนี้
2. ตั้งราคาขายโดยรู้ยอดหนี้แล้ว จะได้รู้ว่าเหลือสุทธิเท่าไร
3. หาผู้ซื้อและทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุเรื่องการไถ่ถอนไว้ในสัญญา
4. แจ้งธนาคารเพื่อขอนัดวันไถ่ถอน ให้ตรงกับวันที่จะโอน
5. ไปสำนักงานที่ดินพร้อมกันในวันนัด ไถ่ถอนแล้วโอนต่อเนื่องในวันเดียว

ขอยอดหนี้คงเหลือ ทำไมต้องระบุวันที่

ยอดหนี้ไม่ใช่ตัวเลขคงที่ เพราะดอกเบี้ยเดินทุกวัน

• ยอดที่ธนาคารออกให้จะผูกกับวันที่ที่ระบุ ถ้าเลื่อนวันไถ่ถอน ยอดจะเปลี่ยน
• ขอเป็นเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่ตัวเลขที่ได้จากการโทรถาม
• ถามด้วยว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรเกี่ยวกับการไถ่ถอนที่ต้องเตรียมเพิ่ม
• ถ้าเพิ่งรีไฟแนนซ์หรือเพิ่งกู้ได้ไม่นาน ให้ถามเงื่อนไขการชำระคืนก่อนกำหนดด้วย

อย่าเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยยังไม่รู้ยอดหนี้ · ถ้าตัวเลขออกมาแล้วราคาขายไม่พอปิดหนี้ คุณจะติดอยู่ระหว่างสัญญากับธนาคารพร้อมกัน

นัดวันให้ตรงกัน คือหัวใจของเรื่องนี้

ทั้งสามฝ่ายต้องอยู่ในหน้าเดียวกันเรื่องวันและเวลา

• ธนาคารเจ้าหนี้ต้องส่งเจ้าหน้าที่พร้อมเอกสารไถ่ถอนไปที่สำนักงานที่ดิน
• ถ้าผู้ซื้อกู้ด้วย ธนาคารฝั่งผู้ซื้อก็ต้องไปในวันเดียวกันเพื่อจดจำนองใหม่
• แจ้งธนาคารล่วงหน้าตามระยะเวลาที่แต่ละแห่งกำหนด อย่ารอจนใกล้วัน
• เผื่อแผนสำรองไว้ว่าถ้าวันนั้นเลื่อน จะขยับอย่างไรและใครรับผิดชอบส่วนไหน

สิ่งที่ต้องบอกผู้ซื้อตั้งแต่ต้น

การปิดบังภาระจำนองไม่ได้ช่วยอะไร เพราะผู้ซื้อจะเห็นในเอกสารสิทธิ์อยู่ดี และผู้ซื้อที่รอบคอบจะตรวจเรื่องนี้ตั้งแต่ต้น ดูเรื่องเดียวกันจากฝั่งผู้ซื้อได้ที่ ซื้อบ้านที่ยังติดจำนองหรือเป็นมรดก ผู้ซื้อต้องระวังอะไรบ้าง

• บอกตั้งแต่ตอนคุยว่าทรัพย์ยังติดจำนองและจะไถ่ถอนในวันโอน
• ระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด รวมถึงผลถ้าไถ่ถอนไม่สำเร็จ
• ตกลงให้ชัดว่าเงินที่ผู้ซื้อชำระในวันโอนจะถูกจัดสรรไปปิดหนี้อย่างไร

ถ้าราคาขายไม่พอปิดหนี้

กรณีนี้เกิดขึ้นได้ และต้องวางแผนก่อน ไม่ใช่ค่อยไปแก้หน้างาน

• เตรียมเงินส่วนต่างเองเพื่อปิดหนี้ให้ครบในวันไถ่ถอน
• ปรึกษาธนาคารเจ้าหนี้ว่ามีแนวทางใดรองรับกรณีของคุณหรือไม่
• ทบทวนราคาขายกับสภาพตลาดจริงอีกครั้งก่อนเร่งปิดการขาย

เอกสารที่ต้องเตรียมเพิ่มจากการขายปกติ

นอกจากชุดเอกสารมาตรฐานของผู้ขาย

• หนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือจากธนาคาร
• สัญญาจำนองและเอกสารที่ธนาคารกำหนดสำหรับการไถ่ถอน
• หนังสือนัดหมายหรือยืนยันวันไถ่ถอนจากธนาคาร

รายการเอกสารฝั่งผู้ขายทั้งชุด อ่านได้ที่ เอกสารที่ต้องเตรียมตอนขายอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของทั้งกระบวนการที่ ขั้นตอนซื้อขายอสังหาฯ ตั้งแต่วางเงินจองถึงวันโอน

กรณีนี้จัดการเอกสารและนัดหมายเองได้ถ้ามีเวลาประสานกับธนาคาร เริ่มลงประกาศได้ที่ สมัครเจ้าของทรัพย์ ทดลองใช้ฟรี 30 วัน หรือถ้าต้องการให้ทีมงานช่วยประสานตั้งแต่ตั้งราคาจนถึงวันโอนแทน ส่งรายละเอียดทรัพย์เข้ามาได้ที่ ฝากขาย-ฝากเช่าทรัพย์