ทรัพย์ที่ยังติดจำนองกับธนาคารหรือเพิ่งได้มาจากมรดกซื้อได้ตามปกติ ไม่ใช่เรื่องผิดปกติ แต่ฝั่งผู้ซื้อมีจุดที่ควรตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนวางเงิน เพราะทรัพย์ประเภทนี้มีขั้นตอนพิเศษที่ต้องประสานกันให้ตรงจังหวะ ถ้าทำไม่ครบ ผู้ซื้อคือฝ่ายที่เสี่ยงเสียเงินมัดจำหรือได้ทรัพย์ที่โอนไม่สมบูรณ์
กรณีทรัพย์ยังติดจำนอง ผู้ซื้อต้องขอดูอะไร
- ขอดูหนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารที่ผู้ขายถืออยู่ เป็นเอกสารที่ยืนยันว่ามีภาระจริงเท่าไร
- สอบถามผู้ขายว่าจะนัดไถ่ถอนกับธนาคารในวันเดียวกับวันโอนหรือไม่ เพราะทรัพย์ที่ยังติดจำนองโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะไถ่ถอนก่อน
- ถ้าราคาขายที่ตกลงกันต่ำกว่ายอดหนี้คงเหลือ ให้สอบถามตรง ๆ ว่าผู้ขายจะปิดส่วนต่างอย่างไร เพราะกระทบว่าการไถ่ถอนจะสำเร็จในวันโอนหรือไม่
รายละเอียดขั้นตอนฝั่งผู้ขายที่ต้องทำ อ่านเพิ่มได้ที่ ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ทำได้ไหม ต้องทำอย่างไร จะช่วยให้เข้าใจว่าฝั่งผู้ขายควรเตรียมอะไร และคุณในฐานะผู้ซื้อจะได้รู้ว่าเขาทำครบหรือยัง
วันโอน ต้องเกิดอะไรพร้อมกัน
- ธนาคารเจ้าหนี้เดิมมาไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน
- จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายมาเป็นชื่อผู้ซื้อ
- ถ้าผู้ซื้อกู้ด้วย ธนาคารฝั่งผู้ซื้อจดจำนองใหม่ในวันเดียวกัน
ทั้งสามขั้นตอนนี้ควรเกิดต่อเนื่องกันในวันเดียว ถ้าผู้ขายบอกว่าจะไถ่ถอนก่อนแล้วค่อยนัดโอนทีหลัง ควรสอบถามให้ชัดว่าทำไมไม่ทำพร้อมกัน
กรณีทรัพย์ได้มาจากมรดก ผู้ซื้อต้องขอดูอะไรเพิ่ม
- ขอดูคำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก เพื่อยืนยันว่าผู้ขายมีอำนาจขายทรัพย์นี้จริง
- ตรวจว่าทรัพย์ได้จดทะเบียนโอนเป็นชื่อผู้จัดการมรดกหรือทายาทที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้วหรือยัง ถ้ายังไม่โอน แปลว่ายังขายไม่ได้ในทางเอกสาร
- ถ้ามีทายาทหลายคน ควรขอดูหนังสือยินยอมจากทายาททุกคน ไม่ใช่แค่คนที่มาเจรจาด้วย
ขั้นตอนมรดกที่ไม่ครบมักไม่ใช่ปัญหาที่เห็นได้จากการคุยทั่วไป แต่จะโผล่ขึ้นตอนใกล้วันโอน ควรขอดูเอกสารตั้งแต่ช่วงต้นของการเจรจา ไม่ใช่รอถึงวันนัดโอน
สัญญาณเตือนที่ควรหยุดและตรวจให้ละเอียดก่อน
- ผู้ขายเร่งให้วางมัดจำก่อนแสดงเอกสารยอดหนี้หรือเอกสารมรดก
- ชื่อในเอกสารสิทธิ์ไม่ตรงกับชื่อผู้ที่มาเจรจาขาย และไม่มีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
- ผู้ขายไม่ยอมให้สอบถามธนาคารเจ้าหนี้โดยตรงเพื่อยืนยันยอดหนี้
สิ่งที่ควรระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ระบุเงื่อนไขให้ชัดว่าจะโอนได้ก็ต่อเมื่อไถ่ถอนจำนองสำเร็จ หรือขั้นตอนมรดกเสร็จสมบูรณ์แล้วเท่านั้น พร้อมกำหนดว่าถ้าไม่สำเร็จตามกำหนด เงินมัดจำจะได้คืนอย่างไร รายละเอียดที่ควรมีในสัญญาฉบับเต็ม อ่านได้ที่ สัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรที่ต้องอ่านก่อนเซ็น
ก่อนวางเงินมัดจำ เช็กอะไรอีกครั้ง
- เอกสารสิทธิ์ตัวจริงตรงกับที่ผู้ขายแสดง
- ยอดหนี้คงเหลือหรือสถานะมรดกเป็นปัจจุบัน ไม่ใช่เอกสารเก่าที่ตัวเลขเปลี่ยนไปแล้ว
- วันนัดไถ่ถอนหรือขั้นตอนมรดกที่เหลือ สอดคล้องกับกำหนดวันโอนที่ตกลงกันจริง
ดูทรัพย์ประกาศขายที่มีอยู่ตอนนี้ได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย
