การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เดินตามลำดับที่ค่อนข้างตายตัว คือตกลงราคาและวางเงินจอง ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ดำเนินเรื่องสินเชื่อถ้ามี ตรวจสอบทรัพย์และเอกสาร แล้วจึงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
บทความนี้ให้ภาพรวมของทั้งกระบวนการ ส่วนรายละเอียดของค่าใช้จ่ายในวันโอนแยกอยู่อีกฉบับ เพราะเป็นเรื่องที่ต้องอธิบายยาวและมีเงื่อนไขเฉพาะกรณี
ขั้นที่หนึ่ง ตกลงราคาและวางเงินจอง
เงินจองคือการแสดงเจตนาว่าจะซื้อ และมักเป็นก้อนเล็กที่สุดในกระบวนการ
- ก่อนวางเงินจอง ควรได้ดูทรัพย์จริงแล้วและรู้ราคาที่ตกลงกันแน่นอน
- ขอใบรับเงินที่ระบุชัดว่าเป็นเงินจองของทรัพย์ใด จำนวนเท่าไร
- ตกลงให้ชัดว่าถ้าไม่ได้ไปต่อ เงินจองจะถูกจัดการอย่างไร
- อย่าวางเงินจองก่อนตรวจว่าผู้ขายเป็นผู้มีสิทธิ์ขายจริง
ขั้นที่สอง สัญญาจะซื้อจะขาย
นี่คือเอกสารที่ผูกพันจริง ไม่ใช่ใบจอง
- ระบุคู่สัญญา ทรัพย์ ราคา และกำหนดวันโอนให้ชัด
- ระบุการแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอนเป็นรายการ
- ระบุเงื่อนไขกรณีผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ว่าเงินที่ชำระไปแล้วจะเป็นอย่างไร
- ถ้าทรัพย์ติดจำนอง ต้องระบุเรื่องการไถ่ถอนไว้ด้วย
รายละเอียดว่าต้องอ่านอะไรในสัญญาฉบับนี้ อยู่ที่ สัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรที่ต้องอ่านก่อนเซ็น
ขั้นที่สาม เรื่องสินเชื่อ ถ้าผู้ซื้อกู้
ขั้นนี้ใช้เวลามากที่สุดและเป็นขั้นที่ทำให้ดีลล่มบ่อยที่สุด
- ยื่นกู้ทันทีหลังทำสัญญา อย่ารอจนใกล้วันโอน
- ธนาคารจะประเมินราคาทรัพย์เอง ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย
- ถ้าวงเงินไม่พอ ต้องเตรียมส่วนต่างเองหรือเจรจาปรับเงื่อนไข
- ยื่นหลายธนาคารพร้อมกันได้ เพื่อไม่ให้เสียเวลารอทีละแห่ง
เตรียมตัวฝั่งสินเชื่อได้ที่ ขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านง่าย
ขั้นที่สี่ ตรวจเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน
ควรทำก่อนถึงวันโอน ไม่ใช่ไปรู้เอาหน้าเคาน์เตอร์
- ตรวจว่าชื่อในเอกสารสิทธิ์ตรงกับผู้ขายในสัญญา
- ตรวจว่ามีภาระผูกพันอะไรติดอยู่ เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรืออายัด
- ตรวจเนื้อที่และเลขที่ให้ตรงกับทรัพย์ที่ไปดูมาจริง
- คอนโดต้องขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลก่อนวันโอน
รายการเอกสารฝั่งผู้ซื้อทั้งชุด อยู่ที่ เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม
ขั้นที่ห้า ตรวจทรัพย์ก่อนรับโอน
โอกาสสุดท้ายที่จะให้แก้ไขโดยไม่ต้องออกเงินเอง
- นัดตรวจสภาพทรัพย์ก่อนวันโอน ไม่ใช่หลังรับกุญแจ
- ทำรายการสิ่งที่ต้องแก้เป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมภาพถ่าย
- ตกลงให้ชัดว่าจะแก้ให้เสร็จก่อนโอน หรือกันเงินไว้ส่วนหนึ่ง
- ตรวจว่าของที่ระบุว่าให้มาพร้อมทรัพย์อยู่ครบตามสัญญา
เช็กลิสต์ละเอียดของแต่ละระบบที่ต้องตรวจ อยู่ที่ ตรวจรับบ้านก่อนโอน ต้องดูอะไรบ้าง
ขั้นที่หก วันจดทะเบียนโอน
ทุกฝ่ายไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินซึ่งทรัพย์ตั้งอยู่
- ผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารที่เกี่ยวข้อง ต้องอยู่ครบตามบทบาทของตน
- เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสาร คำนวณค่าใช้จ่าย แล้วจึงจดทะเบียน
- ชำระค่าใช้จ่ายตามที่สำนักงานที่ดินแจ้ง แล้วรับเอกสารสิทธิ์ที่แก้ชื่อแล้ว
- ถ้าผู้ซื้อกู้ จะมีการจดจำนองให้ธนาคารต่อเนื่องในวันเดียวกัน
รายการค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันนั้นและใครรับผิดชอบส่วนไหน อ่านต่อที่ ค่าโอนบ้าน-คอนโด คิดยังไง ใครจ่ายอะไรบ้าง ส่วนลำดับเหตุการณ์ที่เคาน์เตอร์อยู่ที่ วันโอนที่สำนักงานที่ดิน เกิดอะไรขึ้นบ้าง หรือประมาณตัวเลขคร่าว ๆ ล่วงหน้าได้ที่ เครื่องมือคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด
หลังวันโอน ยังมีอีกไม่กี่อย่าง
อย่าเพิ่งวางมือทันทีที่ได้กุญแจ
- แจ้งเปลี่ยนชื่อผู้ใช้มิเตอร์น้ำและไฟ
- แจ้งนิติบุคคลเรื่องการเปลี่ยนเจ้าของและวิธีชำระค่าส่วนกลาง
- ย้ายทะเบียนบ้านถ้าต้องการ
- เก็บเอกสารทั้งชุดไว้ให้ครบ เพราะจะได้ใช้อีกตอนขายต่อ
ลำดับนี้ใช้ได้กับกรณีทั่วไป · ทรัพย์ที่มีเงื่อนไขพิเศษ เช่น มรดก ผู้ขายเป็นนิติบุคคล หรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมหลายคน จะมีขั้นตอนเพิ่ม ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ก่อนกำหนดวัน
ดูทรัพย์ที่ประกาศขายอยู่ตอนนี้ได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย · ถ้าคุณเป็นฝ่ายขายและอยากให้ทีมงานช่วยดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ ส่งรายละเอียดเข้ามาได้ที่ ฝากขาย-ฝากเช่าทรัพย์
