การขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านเริ่มจากการทำให้ธนาคารเห็นสามเรื่องได้ชัด คือรายได้ที่พิสูจน์ได้ด้วยเอกสาร ประวัติการชำระหนี้ที่ไม่มีรอยด่าง และภาระหนี้ปัจจุบันที่ยังเหลือที่ว่างให้ผ่อนบ้านได้ ไม่ใช่การหาเทคนิคใดเทคนิคหนึ่งไปบอกเจ้าหน้าที่
ที่สำคัญคือเรื่องเหล่านี้ต้องเตรียมล่วงหน้า ไม่ใช่เตรียมตอนเจอบ้านที่ถูกใจแล้ว เพราะบางอย่าง เช่น การเดินบัญชีหรือการปิดหนี้ ต้องใช้เวลาสะสมก่อนถึงจะเห็นผลในเอกสาร
ธนาคารดูอะไรบ้าง
เกณฑ์ของแต่ละธนาคารไม่เหมือนกัน แต่หัวข้อที่ดูมักเป็นชุดเดียวกัน
- รายได้ประจำและความสม่ำเสมอของรายได้
- อายุงานหรือระยะเวลาที่ประกอบกิจการ
- ประวัติการชำระหนี้ในรายงานเครดิตบูโร
- ภาระหนี้ที่ผ่อนอยู่ทั้งหมดเทียบกับรายได้
- อายุผู้กู้ เพราะสัมพันธ์กับระยะเวลาผ่อนสูงสุดที่ให้ได้
- ตัวทรัพย์เอง เพราะธนาคารประเมินราคาทรัพย์เพื่อกำหนดวงเงินด้วย
เอกสารที่ต้องเตรียม
เอกสารไม่ครบคือสาเหตุที่ทำให้เรื่องช้าที่สุด และเป็นสาเหตุที่แก้ง่ายที่สุดด้วย
มนุษย์เงินเดือน
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลังตามที่ธนาคารกำหนด
- หนังสือรับรองเงินเดือนจากที่ทำงาน
- รายการเดินบัญชีย้อนหลังของบัญชีที่เงินเดือนเข้า
- เอกสารแสดงรายได้อื่น ถ้ามี เช่น โบนัสหรือค่าคอมมิชชั่นที่มีหลักฐานชัดเจน
ผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือเจ้าของกิจการ
- ทะเบียนพาณิชย์หรือหนังสือรับรองนิติบุคคล
- รายการเดินบัญชีย้อนหลังของบัญชีหลักที่ใช้รับเงิน
- เอกสารแสดงการเสียภาษี
- หลักฐานการประกอบกิจการ เช่น สัญญาว่าจ้างหรือใบสั่งซื้อจากลูกค้า
กลุ่มอาชีพอิสระถูกปฏิเสธบ่อยเพราะรายได้จริงมี แต่พิสูจน์ไม่ได้ วิธีแก้คือรับเงินผ่านบัญชีเดียวให้เป็นระบบ และแยกบัญชีส่วนตัวออกจากบัญชีธุรกิจ ตั้งแต่ก่อนคิดจะกู้
ตรวจเครดิตบูโรด้วยตัวเองก่อนยื่น
คุณขอดูรายงานเครดิตของตัวเองได้จากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ และควรทำก่อนยื่นกู้ ไม่ใช่ทำหลังถูกปฏิเสธ
- ตรวจว่ามีบัญชีที่คุณไม่รู้จักหรือไม่ ซึ่งอาจเกิดจากข้อมูลผิดหรือการสวมชื่อ
- ตรวจว่ามีรายการค้างชำระที่ลืมไปแล้วหรือไม่ เช่น บัตรใบเก่าที่ยังไม่ได้ปิด
- ถ้าพบข้อมูลผิด ให้ยื่นขอแก้ไขตามช่องทางที่กำหนด และเผื่อเวลาไว้ เพราะกระบวนการไม่จบในวันเดียว
- ประวัติที่เคยค้างชำระไม่ได้แปลว่ากู้ไม่ได้ตลอดไป แต่ยิ่งชำระตรงเวลาต่อเนื่อง ภาพรวมก็ยิ่งดีขึ้น
จัดการภาระหนี้ก่อนยื่น
ธนาคารดูว่ารายได้ของคุณเหลือที่ว่างพอจะผ่อนบ้านเพิ่มหรือไม่ ทุกภาระที่ลดลงคือที่ว่างที่เพิ่มขึ้น
- ปิดหนี้ก้อนเล็กที่ปิดได้ให้จบ โดยเฉพาะสินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรกดเงินสด
- ลดวงเงินบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ หรือปิดใบที่ไม่จำเป็น
- อย่าเพิ่งซื้อรถหรือผ่อนของชิ้นใหญ่ในช่วงก่อนยื่นกู้บ้าน
- อย่าเปิดบัญชีสินเชื่อใหม่ในช่วงที่ธนาคารกำลังพิจารณาเรื่องของคุณอยู่
สาเหตุที่ถูกปฏิเสธบ่อย
เกือบทั้งหมดเป็นเรื่องที่รู้ล่วงหน้าได้ ถ้าตรวจก่อนยื่น
- รายได้ที่พิสูจน์ด้วยเอกสารไม่ได้ แม้รายได้จริงจะพอ
- ภาระหนี้เดิมสูงจนไม่เหลือที่ว่างสำหรับค่างวดบ้าน
- ประวัติค้างชำระที่ยังปรากฏอยู่ในรายงานเครดิต
- อายุงานสั้นเกินเกณฑ์ของธนาคารนั้น เช่น เพิ่งเปลี่ยนงาน
- ราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อขาย ทำให้วงเงินที่อนุมัติไม่พอ
ถ้าธนาคารประเมินทรัพย์ได้ต่ำกว่าราคาซื้อ ส่วนต่างคือเงินที่คุณต้องเตรียมเองเพิ่ม เตรียมแผนสำรองไว้ตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ อย่าเพิ่งคิดว่าวงเงินจะเท่ากับราคาที่ตกลงเสมอ
ยื่นหลายธนาคารได้ และควรทำ
เกณฑ์และการประเมินราคาของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ธนาคารที่ปฏิเสธคุณกับธนาคารที่อนุมัติอาจดูข้อมูลชุดเดียวกันแล้วตัดสินคนละแบบ
- ยื่นในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน แทนการทยอยยื่นทีละแห่งจนเสียเวลาไปหลายรอบ
- เปรียบเทียบทั้งวงเงินที่อนุมัติ เงื่อนไข และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่ดูข้อเดียว
- อ่านเงื่อนไขการชำระคืนก่อนกำหนดให้ครบ ถ้าคิดจะรีไฟแนนซ์ในอนาคต
เมื่อผ่านขั้นสินเชื่อแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ต้องเตรียมแยกอีกส่วน อ่านต่อได้ที่ ค่าโอนบ้าน-คอนโด คิดยังไง ใครจ่ายอะไรบ้าง
ถ้าวงเงินคนเดียวไม่พอและกำลังคิดจะชวนคนในครอบครัวมาร่วม อ่านสิ่งที่ต้องตกลงกันก่อนที่ กู้ร่วมซื้อบ้าน ข้อดีและสิ่งที่ต้องตกลงกันก่อน
ถ้ากำลังมองคอนโดเป็นบ้านหลังแรก อ่านขั้นตอนทั้งหมดได้ที่ คู่มือซื้อคอนโดมือใหม่ หรือดูทรัพย์ที่ประกาศอยู่ตอนนี้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย
