ลำดับที่ถูกต้องของการซื้อคอนโดคือตรวจความพร้อมทางการเงินก่อน แล้วค่อยเลือกทำเล จากนั้นจึงดูห้อง ไม่ใช่ไปดูห้องที่ถูกใจก่อนแล้วค่อยมาดูว่ากู้ไหวไหม เพราะการกลับลำดับนี้คือสาเหตุที่ทำให้เสียเงินจองไปเปล่า ๆ
คอนโดต่างจากบ้านตรงที่คุณไม่ได้ซื้อแค่ห้อง แต่ซื้อการอยู่ร่วมกับนิติบุคคลและเพื่อนบ้านอีกทั้งอาคาร คุณภาพของนิติบุคคลจึงมีน้ำหนักพอ ๆ กับตัวห้อง
ขั้นที่หนึ่ง ตรวจความพร้อมทางการเงินก่อนดูห้อง
รู้วงเงินที่กู้ได้จริงก่อน จะทำให้ไม่เสียเวลาดูห้องที่เอื้อมไม่ถึง
- ขอให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนเริ่มดูห้องจริงจัง
- เตรียมเงินก้อนสำหรับเงินจอง เงินดาวน์ และส่วนต่างกรณีธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อ
- คำนวณค่าใช้จ่ายต่อเดือนรวมค่าส่วนกลาง ไม่ใช่คิดแค่ค่างวดธนาคาร
- ตรวจภาระหนี้ปัจจุบันและเครดิตบูโรของตัวเองก่อน
ขั้นตอนเตรียมเอกสารและสิ่งที่ธนาคารดู อ่านละเอียดได้ที่ ขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านง่าย เตรียมตัวอย่างไรให้แบงก์อนุมัติ
ขั้นที่สอง เลือกทำเลจากชีวิตจริง
ทำเลที่ดีสำหรับคุณคือทำเลที่ลดเวลาเดินทางของคุณเอง ไม่ใช่ทำเลที่คนอื่นบอกว่าดี
- ลองเดินทางจากคอนโดไปที่ทำงานจริงในชั่วโมงเร่งด่วนหนึ่งรอบ
- ดูระยะเดินจริงจากตัวอาคารถึงสถานีรถไฟฟ้า ไม่ใช่ระยะที่โฆษณาบอก
- ตรวจว่ามีของกินของใช้ที่จำเป็นในระยะเดิน โดยเฉพาะถ้าไม่มีรถ
- ดูว่ามีที่ดินว่างข้างเคียงที่อาจขึ้นตึกใหม่มาบังวิวหรือไม่
รายชื่อย่านที่เหมาะกับการอยู่อาศัยแยกตามโซน อ่านได้ที่ 10 ทำเลน่าอยู่ในกรุงเทพฯ สำหรับครอบครัวยุคใหม่
ขั้นที่สาม มือหนึ่งหรือมือสอง
ทั้งสองแบบมีข้อดีคนละอย่าง และเหมาะกับสถานการณ์คนละแบบ
คอนโดมือหนึ่ง
- ได้ห้องใหม่และมีการรับประกันงานก่อสร้างจากผู้พัฒนาโครงการตามที่ระบุในสัญญา
- ถ้าซื้อระหว่างก่อสร้าง ต้องรอและต้องยอมรับความเสี่ยงเรื่องกำหนดแล้วเสร็จ
- เห็นได้แค่ห้องตัวอย่าง ยังไม่เห็นวิวจริง แสงจริง และเพื่อนบ้านจริง
คอนโดมือสอง
- เห็นของจริงทั้งห้อง อาคาร ส่วนกลาง และสภาพการดูแลของนิติบุคคล
- เข้าอยู่ได้เลย และมักอยู่ในทำเลที่พัฒนาเต็มที่แล้ว
- ต้องตรวจสภาพห้องและระบบให้ละเอียด เพราะไม่มีการรับประกันแบบห้องใหม่
ถ้ากำลังเทียบมือหนึ่งกับมือสองในกรณีของบ้าน ซึ่งมีหลังคาและที่ดินเป็นของตัวเอง ความต่างจะมากกว่านี้ อ่านที่ ซื้อบ้านมือสองกับบ้านใหม่ ต่างกันอย่างไร
ขั้นที่สี่ ตรวจนิติบุคคลและอาคาร
นี่คือส่วนที่มือใหม่ข้ามบ่อยที่สุด และเป็นส่วนที่ส่งผลกับชีวิตประจำวันมากที่สุด
- ดูสภาพพื้นที่ส่วนกลาง ลิฟต์ และห้องขยะ ว่าได้รับการดูแลจริงหรือไม่
- สอบถามว่านิติบุคคลเก็บค่าส่วนกลางได้ครบหรือมีปัญหาค้างชำระมาก
- ถามเรื่องกฎของอาคาร เช่น สัตว์เลี้ยง การปล่อยเช่ารายวัน และการต่อเติมในห้อง
- ดูว่ามีการซ่อมบำรุงใหญ่ที่ค้างอยู่หรือกำลังจะเกิดขึ้นหรือไม่
- ลองไปดูอาคารในช่วงเย็นวันธรรมดาและวันหยุด เพื่อดูความหนาแน่นและเสียงจริง
องค์กรที่ดูแลอาคารมีหน้าที่และอำนาจแค่ไหน อ่านต่อที่ นิติบุคคลอาคารชุดทำอะไร
ขั้นที่ห้า ตรวจห้องก่อนรับโอน
การตรวจห้องคือโอกาสสุดท้ายที่จะให้แก้ไขโดยไม่ต้องออกเงินเอง
- ตรวจการรั่วซึม โดยเฉพาะห้องน้ำ ระเบียง และรอบวงกบหน้าต่าง
- เปิดน้ำทุกจุดและกดชักโครกดูการระบาย
- ทดสอบปลั๊กและสวิตช์ทุกจุด รวมถึงเบรกเกอร์
- ตรวจระดับพื้น การปิดของประตูหน้าต่าง และรอยแตกร้าว
- ตรวจว่าของที่ระบุว่าให้มาพร้อมห้องอยู่ครบตามสัญญา
- ถ่ายภาพทุกจุดที่พบปัญหาและทำรายการเป็นลายลักษณ์อักษร
อย่ารับโอนถ้ายังแก้ไม่ครบ เมื่อรับโอนแล้วอำนาจต่อรองเรื่องงานแก้ไขจะลดลงมาก และภาระค่าใช้จ่ายมักตกมาที่เจ้าของห้องแทน
ค่าใช้จ่ายที่มือใหม่มักไม่ได้นับไว้
งบที่คิดไว้มักครอบคลุมแค่ราคาห้องกับค่างวด ทั้งที่ยังมีรายการอื่นรออยู่
- ค่าส่วนกลางที่มักเรียกเก็บล่วงหน้าตั้งแต่วันโอน ซึ่งคิดจากอะไรบ้างอธิบายไว้ที่ ค่าส่วนกลางคืออะไร คิดจากอะไร
- เงินกองทุนสำรองของอาคารที่เรียกเก็บครั้งเดียวตอนรับโอน
- ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำและไฟ
- ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินในวันโอน
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการทำสินเชื่อและการจดจำนอง
- ค่าเฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ต้องซื้อเพิ่ม
- ค่าขนย้ายเข้าอยู่
รายละเอียดว่าค่าใช้จ่ายในวันโอนมีรายการอะไรบ้างและใครมักจ่ายส่วนไหน อ่านต่อที่ ค่าโอนบ้าน-คอนโด คิดยังไง ใครจ่ายอะไรบ้าง
ก่อนเซ็นสัญญา
อ่านให้ครบและอย่าเกรงใจที่จะขอเวลาอ่าน
- ตรวจว่าชื่อผู้ขายในสัญญาตรงกับชื่อในเอกสารสิทธิ์
- ตรวจเลขที่ห้อง ชั้น และเนื้อที่ในสัญญาให้ตรงกับห้องที่ดูจริง
- อ่านเงื่อนไขการคืนเงินจองและเงินดาวน์กรณีกู้ไม่ผ่าน
- ตรวจว่าระบุชัดว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอนส่วนใด
- ถ้าซื้อมือสอง ขอดูหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลก่อนถึงวันโอน
อยากดูคอนโดที่ประกาศขายอยู่ตอนนี้ ดูได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย หรือถ้ายังอยากลองเช่าอยู่ในย่านนั้นก่อนตัดสินใจซื้อ ดูได้ที่ ทรัพย์ให้เช่า
