การตรวจรับบ้านก่อนโอนคือการเดินตรวจตามระบบของบ้าน ได้แก่ โครงสร้างและผนัง หลังคาและการรั่วซึม ระบบน้ำและการระบาย ระบบไฟฟ้า งานประตูหน้าต่าง และพื้นที่ภายนอก เพื่อให้แก้ไขเสร็จก่อนที่กรรมสิทธิ์และภาระการซ่อมจะมาอยู่กับคุณ
บ้านต่างจากห้องชุดตรงที่มีหลังคา มีพื้นที่ภายนอก และมีระบบระบายน้ำเป็นของตัวเอง จึงมีจุดที่ต้องตรวจมากกว่าและเสียหายแพงกว่า
ตรวจตอนไหน และตรวจกี่รอบ
จังหวะสำคัญพอ ๆ กับสิ่งที่ตรวจ
- ตรวจรอบแรกให้เร็วพอที่จะมีเวลาให้ผู้ขายแก้ก่อนวันโอน
- ตรวจซ้ำอีกรอบหลังแก้เสร็จ อย่ารับปากว่าแก้แล้วโดยไม่ได้เห็น
- ตรวจรอบสุดท้ายในวันก่อนโอนหรือเช้าวันโอน
- เลือกไปตรวจตอนกลางวันที่แสงดี และถ้าเป็นไปได้ ให้ไปดูอีกครั้งหลังฝนตก
โครงสร้างและผนัง
รอยร้าวไม่ได้แปลว่าอันตรายทุกรอย แต่ต้องแยกให้ออก
- เดินดูผนังทุกด้านทั้งในและนอก มองหารอยร้าว
- รอยร้าวเล็กแบบใยแมงมุมบนผิวปูนมักเป็นเรื่องผิว ส่วนรอยร้าวแนวเฉียงที่มุมประตูหน้าต่างหรือรอยที่กว้างขึ้นเรื่อย ๆ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญดู
- ดูรอยต่อระหว่างพื้นกับผนัง และระหว่างส่วนต่อเติมกับตัวบ้านเดิม
- เดินบนพื้นทุกห้อง ฟังเสียงกลวงที่บอกว่ากระเบื้องไม่ติดแน่น
- ใช้ลูกแก้วหรือระดับน้ำวางบนพื้นดูว่าเอียงผิดปกติหรือไม่
หลังคาและการรั่วซึม
จุดที่แพงที่สุดถ้าเจอทีหลัง
- ดูฝ้าเพดานทุกห้องหาคราบน้ำหรือรอยด่าง โดยเฉพาะมุมห้องและรอบโคมไฟ
- ถ้าขึ้นไปดูใต้หลังคาได้ ให้ดูร่องรอยแสงลอดและคราบน้ำบนโครงสร้าง
- ดูรางน้ำและท่อระบายว่าติดตั้งครบและไม่มีการอุดตัน
- ตรวจรอยต่อของหลังคากับผนัง และรอบปล่องหรือช่องระบายอากาศ
- ถามว่าเคยมีประวัติรั่วซึมและซ่อมเมื่อไร
ระบบน้ำและการระบาย
ทดสอบจริงด้วยการเปิดน้ำ ไม่ใช่ดูอย่างเดียว
- เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกันเพื่อดูแรงดัน
- กดชักโครกทุกตัว ดูว่าลงเร็วและหยุดสนิท
- ปล่อยน้ำขังที่พื้นห้องน้ำและระเบียง ดูว่าไหลลงท่อได้หมด
- มองใต้ซิงก์และใต้อ่างล้างหน้าหาน้ำหยดที่ข้อต่อ
- ตรวจปั๊มน้ำและถังเก็บน้ำว่าทำงานปกติและไม่มีรอยรั่ว
- ดูท่อระบายน้ำรอบบ้านว่าน้ำไม่ไหลย้อนเข้าหาตัวบ้าน
ระบบไฟฟ้า
ทดสอบทุกจุด ไม่ใช่สุ่มบางจุด
- กดสวิตช์ทุกดวงและเสียบทดสอบทุกปลั๊ก
- เปิดเครื่องปรับอากาศทุกเครื่องทิ้งไว้สักพัก ฟังเสียงและดูน้ำหยด
- ตรวจตู้ควบคุมไฟว่าเบรกเกอร์ครบ มีป้ายกำกับ และไม่มีร่องรอยไหม้
- ดูว่ามีระบบตัดไฟรั่วติดตั้งอยู่และทดสอบการทำงานได้
- ตรวจจุดต่อสายไฟภายนอกว่าเก็บงานเรียบร้อยและกันน้ำ
ประตู หน้าต่าง และงานเก็บรายละเอียด
ส่วนที่ไม่อันตรายแต่กวนใจทุกวันถ้าไม่แก้
- เปิดปิดประตูและหน้าต่างทุกบาน ดูว่าไม่ติดขัดและล็อกได้
- ตรวจมุ้งลวดและยางขอบหน้าต่าง
- ดูรอยต่อของวงกบกับผนังว่ายาแนวเรียบร้อยและไม่มีช่องให้น้ำเข้า
- ตรวจบานตู้บิลท์อินและรางลิ้นชักทุกจุด
- ดูงานสีว่าเก็บครบและไม่มีรอยแตกลายงา
รอบบ้านและพื้นที่ภายนอก
ส่วนที่คนตรวจน้อยที่สุดเพราะรีบเข้าไปดูข้างใน
- ดูพื้นรอบบ้านว่าลาดออกจากตัวบ้าน ไม่ใช่ลาดเข้าหา
- ตรวจรั้วและประตูรั้วว่าใช้งานได้และไม่เอียง
- ดูบ่อพักและฝาท่อว่าครบและเปิดตรวจได้
- ตรวจจุดต่อน้ำประปาและมิเตอร์ไฟว่าอยู่ในตำแหน่งที่เข้าถึงได้
- สังเกตต้นไม้ใหญ่ที่รากอาจกระทบโครงสร้างหรือท่อ
บันทึกและติดตามการแก้ไข
รายการที่ไม่ได้เขียนไว้คือรายการที่จะไม่ถูกแก้
- ทำรายการเป็นข้อ ๆ พร้อมภาพถ่ายและตำแหน่งที่ชัดเจน
- ส่งให้ผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรและขอกำหนดวันแก้เสร็จ
- ตกลงให้ชัดว่าถ้าแก้ไม่ทันวันโอน จะกันเงินไว้ส่วนหนึ่งหรือเลื่อนวันโอน
- เก็บรายการทั้งหมดไว้ เพราะจะได้ใช้อ้างอิงอีกตอนขายต่อ
อย่ารับโอนโดยหวังว่าผู้ขายจะกลับมาแก้ให้ทีหลัง · หลังจดทะเบียนโอนแล้ว อำนาจต่อรองเรื่องการซ่อมจะเหลือน้อยมาก
ลำดับว่าการตรวจนี้อยู่ตรงไหนของกระบวนการ ดูที่ ขั้นตอนซื้อขายอสังหาฯ ตั้งแต่วางเงินจองถึงวันโอน และเอกสารที่ต้องเตรียมคู่กันที่ เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม
ดูบ้านที่ประกาศขายอยู่ตอนนี้ได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย
