เครื่องคำนวณ Cap Rate และ NOI
คำนวณ NOI และ Cap Rate จากค่าเช่า ช่วงว่าง และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ก่อนคิดเงินกู้
กรอกข้อมูลทรัพย์
Cap Rate วัดผลตอบแทนจากการดำเนินงานของตัวทรัพย์ ก่อนคิดเงินกู้ — ไม่ใส่ค่างวดสินเชื่อ
ผลลัพธ์จากตัวเลขที่กรอก
กรอกมูลค่าทรัพย์และค่าเช่าเพื่อดูผลลัพธ์
ผลลัพธ์เป็นเลขคณิตจากตัวเลขที่คุณกรอก ไม่ได้ระบุว่า Cap Rate ค่าใดดีหรือไม่ดี เพราะขึ้นกับทำเล ประเภททรัพย์ และตลาด และยังไม่ได้คิดภาษีเงินได้หรือเงินกู้
Cap Rate และ NOI คิดอย่างไร
- รายได้ที่เป็นไปได้ต่อปี = (ค่าเช่า + รายได้อื่น) × 12
- ช่วงว่าง = รายได้ที่เป็นไปได้ × เปอร์เซ็นต์ที่ว่าง หรือ × เดือนที่ว่าง ÷ 12 → รายได้ที่ได้รับจริง = รายได้ที่เป็นไปได้ − ช่วงว่าง
- NOI = รายได้ที่ได้รับจริง − ค่าใช้จ่ายดำเนินงานต่อปี
- ค่างวดเงินกู้ไม่อยู่ใน NOI — Cap Rate จึงไม่เปลี่ยนเมื่อโครงสร้างเงินกู้เปลี่ยน
- Cap Rate = NOI ÷ มูลค่าทรัพย์ × 100 · ย้อนกลับ: มูลค่า = NOI ÷ Cap Rate, NOI ที่ต้องมี = มูลค่า × Cap Rate
ต้องการดูเงินสดหลังผ่อนเงินกู้เทียบกับเงินที่ลงทุนจริง ใช้ เครื่องคำนวณ Cash-on-Cash Return · ต้องการผลตอบแทนค่าเช่าแบบง่าย ใช้ เครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า
บทความสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต่อ ต้องเลือกทรัพย์ต่างจากซื้อเพื่ออยู่เองตรงไหน
เมื่อเป้าหมายคือปล่อยเช่า เกณฑ์การเลือกทรัพย์ต้องเปลี่ยนจากความชอบส่วนตัวเป็นสิ่งที่ตลาดผู้เช่าต้องการจริง บทความนี้รวมจุดที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ
5 กลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ที่ควรรู้ก่อนเริ่ม
แต่ละกลยุทธ์ใช้เงินทุน เวลา และความเสี่ยงคนละแบบ บทความนี้แยกให้เห็นว่าแนวทางไหนเหมาะกับใคร และมีต้นทุนอะไรที่มือใหม่มักลืมคิด
เจ้าของทรัพย์หลายแห่ง บริหารพร้อมกันอย่างไรไม่ให้สับสน
เมื่อมีทรัพย์ปล่อยเช่าหลายแห่ง ความยากไม่ใช่การหาผู้เช่าแต่เป็นการจัดระบบข้อมูลและติดตามสถานะแต่ละห้องไม่ให้หลุดมือ บทความนี้รวมวิธีจัดระบบที่ทำได้จริง
ซื้อบ้านหลังที่สอง ต้องเตรียมตัวต่างจากหลังแรกตรงไหน
การซื้อบ้านหลังที่สองต่างจากหลังแรกตรงที่มีภาระทางการเงินเดิมอยู่แล้ว และมักมีเป้าหมายชัดเจน เช่น ลงทุน บ้านพักตากอากาศ หรือขยายพื้นที่ให้ครอบครัว
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ Cap Rate
- Cap Rate คืออะไร?
- Cap Rate (Capitalization Rate) คืออัตราส่วนระหว่างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ต่อปี กับมูลค่าหรือราคาซื้อของทรัพย์ คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ เช่น NOI 240,000 บาทต่อปี กับทรัพย์ราคา 5,000,000 บาท ได้ Cap Rate 4.8% เป็นตัวเลขที่ไม่ขึ้นกับว่าซื้อด้วยเงินสดหรือเงินกู้
- NOI คำนวณอย่างไร?
- NOI = รายได้ที่ได้รับจริง (ค่าเช่าและรายได้อื่นหลังหักช่วงว่าง) − ค่าใช้จ่ายดำเนินงานต่อปี เช่นค่าส่วนกลาง ซ่อมบำรุง ประกันภัย ค่าบริหารจัดการ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และสาธารณูปโภคที่เจ้าของจ่าย โดยไม่รวมค่างวดเงินกู้ เพราะค่างวดเป็นโครงสร้างการเงิน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของตัวทรัพย์
- ทำไม NOI ไม่รวมค่างวดสินเชื่อ?
- เพื่อให้เปรียบเทียบตัวทรัพย์ได้โดยไม่ขึ้นกับว่าใครกู้เท่าไร หากต้องการดูกระแสเงินสดหลังผ่อนเงินกู้เทียบกับเงินสดที่ลงทุนจริง ให้ใช้เครื่องคำนวณ Cash-on-Cash Return
- Cap Rate เท่าไรถึงดี?
- เครื่องมือนี้ไม่ตัดสินว่า Cap Rate ค่าใดดีหรือไม่ดี เพราะขึ้นกับทำเล ประเภททรัพย์ ความเสี่ยง และสภาพตลาด และไม่มีเกณฑ์อ้างอิงที่ตรวจสอบได้ ใช้ตัวเลขเพื่อเปรียบเทียบทรัพย์ภายใต้สมมติฐานเดียวกัน
- โหมดย้อนกลับใช้ทำอะไร?
- ถ้าทราบ NOI และตั้ง Cap Rate เป้าหมาย จะได้มูลค่าโดยนัย = NOI ÷ Cap Rate หรือถ้าทราบมูลค่า จะได้ NOI ที่ต้องมี = มูลค่า × Cap Rate เป็นประมาณการทางคณิตศาสตร์ ไม่ใช่ราคาประเมินหรือราคาตลาด
- ต่างจากผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) อย่างไร?
- Rental Yield เป็นผลตอบแทนค่าเช่าแบบง่ายทั้งแบบ Gross และ Net ส่วน Cap Rate เน้นโครงสร้าง NOI ที่แยกรายได้ ช่วงว่าง และค่าใช้จ่ายดำเนินงานแต่ละหมวดชัดเจน ทั้งสองเครื่องมือเสริมกัน