การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวมีอยู่ไม่กี่แนวทางหลัก คือปล่อยเช่าเพื่อรับกระแสเงินสด ถือครองรอทำเลพัฒนา ปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า กระจายพอร์ตข้ามประเภททรัพย์ และการลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุน แต่ละแบบใช้เงินทุน เวลา และความเสี่ยงคนละชุดกัน
สิ่งที่ตัดสินว่าแนวทางไหนเหมาะกับคุณ ไม่ใช่ว่าแบบไหนได้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่คือคุณรับความเสี่ยงแบบไหนได้ และมีเวลาดูแลมากแค่ไหน
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อทำความเข้าใจแนวทาง ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน และตั้งใจไม่ระบุตัวเลขผลตอบแทน เพราะผลลัพธ์ขึ้นกับทรัพย์ ทำเล ช่วงเวลา และเงื่อนไขการกู้ของแต่ละราย ก่อนตัดสินใจจริงควรปรึกษาผู้ที่ดูแลการเงินของคุณ
กลยุทธ์ที่หนึ่ง ปล่อยเช่าเพื่อรับกระแสเงินสด
ซื้อทรัพย์แล้วปล่อยเช่า เพื่อให้ค่าเช่าเป็นรายได้ประจำและช่วยแบ่งเบาค่างวด
- เหมาะกับคนที่ต้องการรายได้ต่อเนื่องมากกว่ากำไรก้อนเดียวตอนขาย
- ต้องยอมรับช่วงที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า ซึ่งค่าใช้จ่ายยังเดินต่อ
- ต้องมีเวลาหรือมีคนช่วยดูแลเรื่องผู้เช่า การซ่อม และสัญญา
- ทำเลที่ปล่อยเช่าได้ดีกับทำเลที่ขายต่อได้ดี ไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลเดียวกัน
กลยุทธ์ที่สอง ถือครองรอทำเลพัฒนา
ซื้อในทำเลที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน แล้วถือไว้จนย่านเติบโต
- ต้องดูแผนที่ประกาศแล้วและมีความคืบหน้าจริง ไม่ใช่ข่าวลือหรือแผนที่ยังไม่อนุมัติ
- ต้องรับได้ว่าเงินจมเป็นเวลานาน และแผนพัฒนาอาจเลื่อนหรือเปลี่ยน
- ระหว่างถือครองยังมีค่าใช้จ่ายเดินอยู่ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าส่วนกลาง
- ถ้าปล่อยเช่าไปด้วยระหว่างรอ จะช่วยลดภาระระหว่างทางได้มาก
กลยุทธ์ที่สาม ปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า
ซื้อทรัพย์ที่สภาพไม่ดีในราคาที่สะท้อนสภาพนั้น แล้วปรับปรุงก่อนขายหรือปล่อยเช่า
- ต้องประเมินค่าซ่อมให้แม่นก่อนซื้อ เพราะงานที่บานปลายกินส่วนต่างทั้งหมดได้
- ต้องแยกให้ออกระหว่างงานผิวที่คุ้ม กับงานโครงสร้างหรือระบบที่ราคาสูงและเสี่ยง
- ต้องมีช่างหรือผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ ไม่ใช่หาเอาตอนซื้อทรัพย์แล้ว
- ตรวจเรื่องการขออนุญาตก่อนต่อเติมเสมอ ส่วนที่ต่อเติมโดยไม่ได้ขออนุญาตกลายเป็นปัญหาตอนขายต่อ
กลยุทธ์ที่สี่ กระจายพอร์ตข้ามประเภทและทำเล
แทนที่จะทุ่มทุกอย่างไปที่ทรัพย์ชิ้นเดียว กระจายไปหลายประเภทหรือหลายย่าน
- ลดผลกระทบจากการที่ย่านใดย่านหนึ่งชะลอตัวพร้อมกันทั้งย่าน
- คอนโด บ้าน อาคารพาณิชย์ และที่ดิน มีวงจรและกลุ่มผู้ซื้อไม่เหมือนกัน
- แลกมาด้วยการบริหารที่ยุ่งขึ้น และเงินทุนที่ต้องมากพอจะกระจายได้จริง
- การกระจายด้วยเงินที่ไม่พอ ทำให้ได้ทรัพย์คุณภาพต่ำหลายชิ้นแทนที่จะได้ชิ้นดีชิ้นเดียว
กลยุทธ์ที่ห้า ลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุน
ลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แทนการถือทรัพย์เอง
- ใช้เงินเริ่มต้นน้อยกว่าการซื้อทรัพย์ทั้งหลัง และซื้อขายได้คล่องกว่า
- ไม่ต้องดูแลผู้เช่า การซ่อม หรือเอกสารด้วยตัวเอง
- แลกมาด้วยการที่คุณไม่ได้ตัดสินใจเรื่องทรัพย์เอง และมูลค่าผันผวนตามตลาดทุน
- ต้องศึกษาเอกสารของกองและความเสี่ยงเฉพาะของแต่ละกองก่อนลงทุน
ต้นทุนที่มือใหม่มักลืมคิด
ตัวเลขในหัวมักคิดแค่ราคาซื้อกับค่าเช่า ทั้งที่ระหว่างทางมีรายการอื่นเดินอยู่ตลอด
- ค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาที่จ่ายต่อเนื่องไม่ว่าจะมีผู้เช่าหรือไม่
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาระภาษีจากรายได้ค่าเช่า
- ช่วงที่ทรัพย์ว่างระหว่างผู้เช่ารายเก่ากับรายใหม่
- ค่าซ่อมและค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์เมื่อผู้เช่าย้ายออก
- ดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับสินเชื่อตลอดอายุการผ่อน
- ค่าใช้จ่ายในวันโอนทั้งตอนซื้อและตอนขายต่อ
ความเสี่ยงที่ต้องยอมรับได้ก่อนเริ่ม
อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนกลับเป็นเงินสดได้ช้าที่สุดประเภทหนึ่ง
- ขายไม่ออกในเวลาที่ต้องการใช้เงิน เป็นความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุด
- ตลาดในย่านนั้นเปลี่ยนไปจากตอนที่ซื้อ
- ผู้เช่ามีปัญหาหรือค้างชำระ
- ภาระดอกเบี้ยที่เปลี่ยนไปตามเงื่อนไขสินเชื่อ
อย่าลงทุนด้วยเงินที่อาจต้องใช้ในระยะสั้น การถูกบังคับให้ขายในจังหวะที่ตลาดไม่ดี คือสาเหตุที่ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขาดทุนบ่อยกว่าเรื่องการเลือกทรัพย์ผิด
ถ้ากำลังคิดเริ่มจากการปล่อยเช่า อ่านรายละเอียดฝั่งปฏิบัติได้ที่ ฝากเช่าบ้านและคอนโด ต้องรู้อะไรบ้างก่อนปล่อยเช่า
ถ้าอยากรู้วิธีประเมินราคาก่อนตัดสินใจซื้อหรือขาย อ่านต่อที่ ตั้งราคาขายบ้านและคอนโดอย่างไรให้ขายได้จริง หรือดูทรัพย์ที่ประกาศอยู่ตอนนี้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย
