เมื่อเจอผู้เช่าที่มีปัญหา สิ่งแรกที่เจ้าของต้องทำไม่ใช่การตัดน้ำตัดไฟหรือเปลี่ยนกุญแจ แต่คือกลับไปดูสัญญาว่าเขียนอะไรไว้ แล้วสื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเก็บหลักฐานทุกขั้น เพราะการดำเนินการโดยพลการอาจทำให้เจ้าของกลายเป็นฝ่ายผิดเสียเอง
ปัญหาส่วนใหญ่ที่บานปลายมีจุดร่วมเดียวกันคือสัญญาเขียนไม่ครอบคลุม หรือเขียนไว้แล้วแต่ไม่มีใครทำตาม
ปัญหาที่เจอบ่อย
แยกประเภทให้ออกก่อน เพราะแต่ละแบบใช้วิธีต่างกัน
- ค้างชำระค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟ
- ทำทรัพย์สินเสียหายเกินการใช้งานตามปกติ
- ผิดเงื่อนไขสัญญา เช่น นำคนอื่นมาอยู่เพิ่มหรือปล่อยเช่าช่วง
- สร้างความเดือดร้อนรำคาญให้เพื่อนบ้าน
- ไม่ให้เข้าตรวจสภาพทรัพย์ตามที่สัญญากำหนด
- ย้ายออกโดยไม่แจ้งและทิ้งของไว้
เริ่มจากเอกสารและการสื่อสาร ไม่ใช่การกดดัน
ขั้นนี้ทำให้ทุกขั้นถัดไปมีน้ำหนัก
- อ่านสัญญาก่อนว่าเรื่องนี้เขียนไว้อย่างไร และให้สิทธิ์อะไรกับใคร
- แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุเรื่อง วันที่ และสิ่งที่ต้องการให้แก้ไข
- ส่งผ่านช่องทางที่มีหลักฐานว่าส่งแล้วและได้รับแล้ว
- เก็บบันทึกการติดต่อทุกครั้ง รวมถึงครั้งที่คุยกันด้วยวาจา
- ให้ระยะเวลาแก้ไขที่สมเหตุสมผลตามที่สัญญากำหนดไว้
**สิ่งที่เจ้าของทำเองไม่ได้** — ตัดน้ำตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ ขนของผู้เช่าออก หรือเข้าห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต · การทำแบบนี้อาจทำให้เจ้าของเป็นฝ่ายผิดแม้ว่าผู้เช่าจะค้างค่าเช่าจริง · ถ้าไปถึงจุดที่ต้องบังคับ ให้ปรึกษาผู้ที่มีความรู้ทางกฎหมายก่อนลงมือ
กรณีค้างชำระค่าเช่า
ยิ่งเริ่มเร็วยิ่งจบง่าย และการรู้ว่าฝั่งผู้เช่าต้องเจออะไรบ้างเมื่อจ่ายช้า จะช่วยให้สื่อสารได้ตรงจุดกว่า ดูได้ที่ จ่ายค่าเช่าล่าช้า จะเกิดอะไรขึ้น
- ทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่เลยกำหนด ไม่ต้องรอสะสมหลายงวด
- ระบุยอดค้าง งวดที่ค้าง และกำหนดชำระให้ชัด
- ถ้าผู้เช่ามีเหตุชั่วคราวที่ฟังขึ้น พิจารณาทำข้อตกลงผ่อนชำระเป็นลายลักษณ์อักษร
- อย่าหักเงินประกันมาเป็นค่าเช่าโดยพลการถ้าสัญญาไม่ได้ให้ทำ
- ถ้าไม่คืบและเข้าเงื่อนไขบอกเลิกตามสัญญา ให้ดำเนินการตามวิธีที่สัญญาระบุ
กรณีทำทรัพย์เสียหาย
จุดชี้ขาดคือหลักฐานสภาพเดิม
- เทียบกับบันทึกสภาพและภาพถ่ายในวันส่งมอบ
- แยกให้ออกระหว่างความเสื่อมตามการใช้งานปกติกับความเสียหายจริง
- ถ่ายภาพความเสียหายพร้อมวันที่ และแจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร
- ขอใบเสนอราคาซ่อมจากผู้รับเหมาเพื่อใช้เป็นฐานในการเรียกร้อง
- ถ้าจะหักจากเงินประกัน ต้องแจกแจงเป็นรายการพร้อมเหตุผลและหลักฐาน
กรณีผิดเงื่อนไขสัญญาอื่น
เช่น เลี้ยงสัตว์ทั้งที่ห้ามไว้ หรือให้คนอื่นมาอยู่เพิ่ม
- แจ้งข้อที่ผิดโดยอ้างข้อสัญญาตรง ๆ ไม่ใช่บอกว่าไม่เหมาะสม
- ให้โอกาสแก้ไขและกำหนดเวลาให้ชัด
- ถ้าเป็นเรื่องที่กระทบเพื่อนบ้าน ประสานกับนิติบุคคลหรือผู้ดูแลอาคารด้วย
- บันทึกทุกครั้งที่แจ้ง เพื่อแสดงว่าให้โอกาสแก้ไขแล้ว
ป้องกันตั้งแต่ต้น คือส่วนที่ได้ผลที่สุด
แทบทุกปัญหาข้างบนป้องกันได้ที่ขั้นตอนก่อนเซ็น
- คัดกรองผู้เช่าจริงจัง ทั้งเอกสารตัวตนและหลักฐานรายได้
- ทำสัญญาที่เขียนครอบคลุม โดยเฉพาะเรื่องการชำระ การซ่อม และการบอกเลิก
- ทำเอกสารแนบท้ายบันทึกสภาพทรัพย์และรายการของให้ครบ พร้อมภาพถ่าย
- ตกลงช่องทางติดต่อที่เป็นทางการไว้ตั้งแต่วันแรก
- เข้าตรวจสภาพตามรอบที่สัญญากำหนด อย่าปล่อยจนถึงวันคืนห้องค่อยรู้
ข้อที่ควรมีในสัญญาดูได้จากมุมผู้เช่าที่ อ่านสัญญาเช่าก่อนเซ็น และเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งสองฝั่งที่ เอกสารที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องเตรียม
เมื่อคุยกันไม่ได้จริง ๆ
อย่าลงมือเองและอย่าปล่อยไว้เฉย ๆ
- รวบรวมเอกสารทั้งหมดให้เป็นชุด ตั้งแต่สัญญา หลักฐานการแจ้ง จนถึงหลักฐานความเสียหาย
- ปรึกษาผู้ที่มีความรู้ทางกฎหมายก่อนดำเนินการขั้นต่อไป
- เรื่องที่เกี่ยวกับข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ปรึกษาสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
แนวทางดูแลผู้เช่าตั้งแต่ต้นทาง อยู่ที่ ฝากเช่าบ้านและคอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง
กำลังจะลงประกาศให้เช่ารอบใหม่และอยากคัดผู้เช่าให้รอบคอบกว่าเดิม เริ่มได้ที่ สมัครเจ้าของทรัพย์ ทดลองใช้ฟรี 30 วัน หรือถ้าไม่อยากจัดการเองทั้งหมด ให้ทีมงานช่วยดูแลตั้งแต่คัดผู้เช่าได้ที่ ฝากเช่าทรัพย์
