ตัวเลขพื้นที่ที่เจอในประกาศอสังหาริมทรัพย์มีสามกลุ่ม คือพื้นที่ใช้สอยของตัวอาคาร พื้นที่ของห้องชุดตามเอกสารสิทธิ์ และเนื้อที่ดินซึ่งวัดเป็นไร่ งาน ตารางวา แต่ละตัวนับคนละอย่างและเทียบกันตรง ๆ ไม่ได้
ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดคือการเอาตัวเลขเดียวไปเทียบข้ามประเภททรัพย์ แล้วสรุปว่าอันไหนคุ้มกว่า
พื้นที่ใช้สอย
คำที่เจอบ่อยที่สุดในประกาศบ้าน และคำที่นิยามไม่ตรงกันมากที่สุด
- โดยทั่วไปหมายถึงพื้นที่ของตัวอาคารที่ใช้งานได้ รวมทุกชั้น
- ผู้ประกาศบางรายรวมโรงจอดรถ ระเบียง หรือพื้นที่ซักล้างเข้าไปด้วย บางรายไม่รวม
- บ้านสองหลังที่เขียนตัวเลขเท่ากัน อาจมีพื้นที่ในร่มที่ใช้จริงต่างกันมาก
- วิธีเดียวที่แน่นอนคือถามว่าตัวเลขนี้รวมอะไรบ้าง แล้วดูจากแปลนประกอบ
ถ้าจะเทียบสองรายการจริงจัง ให้ขอแปลนของทั้งคู่แล้วเทียบพื้นที่ในร่มที่ใช้อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เทียบตัวเลขที่เขียนไว้ในประกาศ
วิธีอ่านแปลนให้เห็นภาพจริงอยู่ที่ อ่านแปลนบ้านและผังห้องอย่างไรให้เห็นภาพจริง
พื้นที่ของห้องชุด
คำว่า "พื้นที่ขาย" ที่มักเจอในประกาศคอนโด หมายถึงพื้นที่ห้องชุดตามเอกสารสิทธิ์นี้เอง ไม่ใช่พื้นที่ใช้สอยของทั้งอาคารตามหัวข้อก่อนหน้า
กรณีคอนโดมิเนียมจะชัดเจนกว่าเพราะมีเอกสารกำกับ
- พื้นที่ห้องชุดระบุอยู่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้ยึดตัวเลขจากเอกสารเป็นหลัก
- ตรวจว่าตัวเลขในประกาศตรงกับในเอกสารสิทธิ์หรือไม่ ก่อนตัดสินใจ
- ระเบียงอาจรวมหรือไม่รวมในตัวเลขนั้น ให้ตรวจกับเอกสารและแปลนห้อง
- พื้นที่ส่วนกลางของอาคารไม่ได้นับรวมในพื้นที่ห้อง แต่คุณมีกรรมสิทธิ์ร่วมตามสัดส่วน
สิ่งที่มาพร้อมกรรมสิทธิ์ร่วมและค่าใช้จ่ายที่ตามมา อ่านที่ ค่าส่วนกลางคืออะไร คิดจากอะไร
เนื้อที่ดิน และหน่วยที่ใช้
หน่วยของที่ดินไทยไม่ได้ใช้ตารางเมตรเป็นหลัก
- ที่ดินวัดเป็นไร่ งาน และตารางวา
- ประกาศบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มักบอกทั้งเนื้อที่ดินและพื้นที่ใช้สอย เพราะเป็นคนละตัวเลข
- ที่ดินเท่ากันแต่รูปแปลงต่างกัน ใช้ประโยชน์ได้ไม่เท่ากัน เช่น แปลงลึกแคบกับแปลงหน้ากว้าง
- ให้ยึดเนื้อที่ตามเอกสารสิทธิ์ และถ้าไม่มั่นใจเรื่องแนวเขต ขอให้รังวัดสอบเขตก่อนตกลง
ทำไมตัวเลขเท่ากันแต่ใช้ไม่เท่ากัน
ส่วนที่ตัวเลขไม่เคยบอก
- สัดส่วนพื้นที่ที่เสียไปกับทางเดินและบันได
- รูปร่างของห้อง ห้องยาวแคบวางเฟอร์นิเจอร์ได้น้อยกว่าห้องสี่เหลี่ยมใกล้จัตุรัส
- ความสูงของฝ้า ซึ่งไม่ถูกนับในพื้นที่แต่เปลี่ยนความรู้สึกและการระบายอากาศ
- ตำแหน่งเสาและผนังรับน้ำหนักที่ย้ายไม่ได้
- จำนวนและตำแหน่งของหน้าต่าง ซึ่งกำหนดว่าผนังด้านไหนใช้วางของได้
เวลาเทียบสองรายการ ให้ทำแบบนี้
เทียบให้อยู่บนฐานเดียวกันก่อน
- ถามว่าตัวเลขพื้นที่ของแต่ละรายการรวมอะไรบ้าง
- ขอแปลนของทั้งสองรายการมาดูควบคู่กับตัวเลข
- เทียบเฉพาะพื้นที่ในร่มที่ใช้อยู่อาศัยจริง แยกระเบียงและที่จอดรถออกมาต่างหาก
- สำหรับบ้าน ให้ดูเนื้อที่ดินและรูปแปลงควบคู่กันเสมอ
- ตรวจตัวเลขสุดท้ายกับเอกสารสิทธิ์ ไม่ใช่กับประกาศ
คำศัพท์อื่นที่เจอในประกาศ รวมไว้ที่ ศัพท์อสังหาริมทรัพย์ที่ควรรู้
ดูว่าทรัพย์แต่ละประเภทต่างกันตรงไหนได้ที่ ประเภทอสังหาริมทรัพย์ และคำอธิบายเชิงเปรียบเทียบที่ อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท เหมาะกับใคร
