ทรัพย์ที่ยังมีผู้เช่าอาศัยอยู่ขายได้ตามปกติ แต่ต้องเลือกก่อนว่าจะขายพร้อมสัญญาเช่าที่ยังไม่หมดอายุ หรือจะรอให้สัญญาสิ้นสุดแล้วค่อยขายในสภาพว่าง เพราะสองทางนี้ดึงดูดผู้ซื้อคนละกลุ่มและมีขั้นตอนต่างกัน
สิ่งที่ผิดพลาดบ่อยที่สุดคือลงประกาศขายโดยยังไม่ได้บอกผู้เช่า แล้วไปเจอปัญหาตอนนัดเข้าชม
สองทางเลือกหลัก
เลือกให้ชัดตั้งแต่ก่อนลงประกาศ เพราะมีผลต่อวิธีทำการตลาดทั้งหมด
ขายพร้อมสัญญาเช่า
- ผู้ซื้อรับโอนทรัพย์พร้อมผู้เช่าและสัญญาที่ยังเหลืออยู่
- เหมาะกับผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อลงทุน เพราะมีรายรับตั้งแต่วันแรก
- ขายให้คนที่ซื้อไปอยู่เองยาก เพราะเขาเข้าอยู่ทันทีไม่ได้
- ต้องส่งมอบข้อมูลสัญญาเช่าและประวัติการชำระให้ผู้ซื้อตรวจ
รอให้ว่างแล้วค่อยขาย
- เข้าถึงผู้ซื้อได้กว้างกว่า ทั้งคนที่ซื้ออยู่เองและนักลงทุน
- จัดบ้านและถ่ายภาพได้เต็มที่ ทำให้ประกาศดูดีกว่า
- แลกมาด้วยช่วงที่ไม่มีรายรับและต้องแบกค่าใช้จ่ายเอง
- ต้องวางแผนเวลาให้สอดคล้องกับกำหนดสิ้นสุดสัญญา
สัญญาเช่าที่ทำไว้ก่อนไม่ได้หายไปเพราะเปลี่ยนเจ้าของ · การขายพร้อมผู้เช่าจึงหมายถึงผู้ซื้อรับสิทธิ์และหน้าที่ของผู้ให้เช่าต่อ · รายละเอียดผลทางกฎหมายขึ้นกับเนื้อหาสัญญาและกรณีเฉพาะ ควรให้ผู้ที่มีความรู้ทางกฎหมายดูสัญญาฉบับจริง
สิ่งที่ต้องคุยกับผู้เช่าก่อน
คุยก่อนลงประกาศเสมอ ไม่ใช่หลังมีคนสนใจแล้ว
- แจ้งความตั้งใจที่จะขายตรง ๆ และบอกว่าตั้งใจจะขายแบบไหน
- ยืนยันว่าสิทธิ์ตามสัญญาของผู้เช่ายังอยู่ครบ ถ้าขายพร้อมสัญญา
- ตกลงวิธีและช่วงเวลาที่จะพาผู้ซื้อเข้าชม
- ถามความสนใจของผู้เช่าเองด้วย เพราะเป็นคนที่รู้จักทรัพย์อยู่แล้วและอาจอยากซื้อ
- ถ้าจะรอให้ว่าง แจ้งกำหนดล่วงหน้าตามที่สัญญากำหนดวิธีไว้
การพาผู้ซื้อเข้าชม
จุดที่ทำให้ความสัมพันธ์พังบ่อยที่สุดถ้าจัดการไม่ดี
- นัดล่วงหน้าตามที่ตกลงกันไว้ อย่าพาเข้าแบบกะทันหัน
- กำหนดช่วงเวลาที่แน่นอน เช่น รวมรอบเข้าชมไว้ในวันเดียวกัน
- แจ้งจำนวนคนที่จะเข้าชมล่วงหน้า
- เคารพว่าของในบ้านเป็นของผู้เช่า ภาพถ่ายต้องได้รับความยินยอม
- ถ้าผู้เช่าให้ความร่วมมือดี พิจารณาชดเชยความไม่สะดวกตามที่ตกลงกัน
เอกสารฝั่งการเช่าที่ต้องส่งต่อ
นอกจากชุดเอกสารมาตรฐานของผู้ขาย ยังต้องมีชุดที่เกี่ยวกับการเช่าอีกชุดหนึ่ง
- สัญญาเช่าฉบับปัจจุบันและเอกสารแนบท้ายทั้งหมด
- หลักฐานเงินประกันที่ถืออยู่ และยอดที่ต้องส่งต่อให้ผู้ซื้อ
- ประวัติการชำระค่าเช่า
- บันทึกสภาพทรัพย์และรายการทรัพย์สินที่ให้มาพร้อมห้อง
- หลักฐานว่าค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคไม่มีค้าง
รายการเอกสารฝั่งผู้ขายทั้งชุด อยู่ที่ เอกสารที่ต้องเตรียมตอนขายอสังหาริมทรัพย์
ส่งมอบให้ผู้ซื้ออย่างไร
ทำให้ครบ ไม่ใช่ส่งแค่กุญแจกับเอกสารสิทธิ์
- ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าขายพร้อมสัญญาเช่า
- ส่งมอบเงินประกันที่ถืออยู่ให้ผู้ซื้อ พร้อมบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร
- แจ้งผู้เช่าอย่างเป็นทางการว่าผู้ให้เช่าเปลี่ยนเป็นใคร ตั้งแต่วันไหน และชำระค่าเช่าที่ไหน
- ส่งมอบเอกสารที่เกี่ยวกับการเช่าทั้งชุดให้ผู้ซื้อ
ถ้าทรัพย์ยังติดจำนองด้วย ดูขั้นตอนเพิ่มที่ ขายบ้านที่ยังติดจำนอง · ส่วนเรื่องการดูแลผู้เช่าระหว่างสัญญา อ่านที่ ฝากเช่าบ้านและคอนโด
ถ้าจะลงประกาศขายด้วยตัวเอง เริ่มได้ที่ สมัครเจ้าของทรัพย์ ทดลองใช้ฟรี 30 วัน หรือถ้าต้องการให้ทีมงานช่วยประสานทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ซื้อแทน ส่งรายละเอียดทรัพย์ได้ที่ ฝากขาย-ฝากเช่าทรัพย์
