เมื่อปล่อยเช่าแล้วห้องว่างนานกว่าที่คาด สิ่งที่ควรทบทวนมีหกเรื่อง คือค่าเช่าเทียบกับห้องใกล้เคียงจริง ๆ กลุ่มผู้เช่าที่ประกาศพูดถึง คุณภาพของประกาศและภาพ ความเร็วในการตอบผู้สนใจ เงื่อนไขในสัญญาที่อาจเข้มเกินไป และจังหวะเวลาของตลาด
การลดค่าเช่าเป็นสิ่งที่คนทำเป็นอย่างแรก ทั้งที่บ่อยครั้งปัญหาไม่ได้อยู่ที่ราคา และเมื่อลดไปแล้วจะขึ้นกลับยาก
เริ่มจากวัดก่อนว่า นาน จริงไหม
ถ้าไม่มีตัวเลขอ้างอิง จะทบทวนอะไรก็เป็นการเดา
- นับจำนวนผู้สนใจที่ติดต่อเข้ามาต่อสัปดาห์ ไม่ใช่แค่ความรู้สึก
- นับจำนวนคนที่นัดเข้าชมจริง เทียบกับจำนวนคนที่ติดต่อ
- นับจำนวนคนที่ชมแล้วไม่ตอบกลับ
- เทียบกับห้องแบบเดียวกันในอาคารหรือย่านเดียวกันว่าปล่อยได้เร็วแค่ไหน
ตัวเลขสามชุดนี้บอกได้ว่าปัญหาอยู่ตรงไหน · **ไม่มีคนติดต่อ** = ประกาศหรือราคา · **ติดต่อแล้วไม่นัดชม** = ข้อมูลหรือเงื่อนไข · **ชมแล้วเงียบ** = สภาพห้องจริงหรือราคาเมื่อเทียบกับสิ่งที่เห็น
ค่าเช่า เทียบกับอะไรถึงจะแม่น
เทียบผิดฐานคือที่มาของการตั้งราคาผิด
- เทียบกับห้องที่ปล่อยได้จริง ไม่ใช่ราคาที่ประกาศค้างอยู่นาน
- เทียบในอาคารเดียวกันหรือระยะเดินถึงกันได้ก่อน แล้วค่อยขยายวง
- เทียบขนาด ชั้น ทิศ และของที่ให้มาพร้อมห้องให้ใกล้เคียงกัน
- ถ้าห้องคุณแพงกว่าเพื่อนบ้าน ต้องตอบให้ได้ว่าผู้เช่าได้อะไรเพิ่ม
วิธีเทียบราคาแบบละเอียดใช้หลักเดียวกับฝั่งขาย ดูได้ที่ ตั้งราคาขายบ้านและคอนโดอย่างไรให้ขายได้จริง
ประกาศพูดกับใคร
ห้องเดียวกันขายให้คนละกลุ่มต้องเขียนคนละแบบ
- ห้องใกล้ที่ทำงานย่านธุรกิจ ควรพูดถึงเวลาเดินทางและความสะดวกตอนเช้า
- ห้องใกล้สถานศึกษา ควรพูดถึงความปลอดภัยและค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน
- ห้องขนาดใหญ่ ควรพูดถึงการอยู่เป็นครอบครัวหรืออยู่สองคน
- ถ้าประกาศเขียนกลาง ๆ เพื่อให้ถูกใจทุกคน มักไม่โดนใจใครเลย
คุณภาพของประกาศและภาพ
ผู้เช่าตัดสินใจว่าจะติดต่อหรือไม่จากหน้าจอ ก่อนจะได้เห็นห้องจริง
- ถ่ายในห้องว่างและสะอาด เปิดผ้าม่านให้แสงเข้า
- ถ่ายให้ครบทุกห้อง รวมถึงห้องน้ำและวิวจากระเบียง
- อย่าใช้ภาพเดิมจากรอบก่อนถ้าห้องเปลี่ยนไปแล้ว
- ระบุข้อมูลที่ผู้เช่าต้องรู้ให้ครบ ทั้งขนาด ชั้น ทิศ ของที่ให้ และค่าใช้จ่ายรายเดือนที่นอกเหนือจากค่าเช่า
- เขียนสิ่งที่เป็นข้อจำกัดไว้ตรง ๆ เช่น ไม่อนุญาตสัตว์เลี้ยง จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย
ความเร็วในการตอบ
ปัจจัยที่แก้ได้ทันทีและไม่มีต้นทุน
- ผู้เช่าที่กำลังหาห้องมักติดต่อหลายที่พร้อมกัน คนที่ตอบก่อนมักได้นัดก่อน
- ตั้งข้อความตอบกลับอัตโนมัติไว้ถ้าตอบเองทันทีไม่ได้
- เตรียมข้อมูลชุดมาตรฐานไว้ส่ง เพื่อไม่ต้องพิมพ์ใหม่ทุกครั้ง
- ยืดหยุ่นเรื่องเวลานัดชม โดยเฉพาะช่วงเย็นและวันหยุด
เงื่อนไขที่อาจเข้มเกินความจำเป็น
บางเงื่อนไขคัดคนออกมากกว่าที่เจ้าของตั้งใจ
- ระยะเวลาสัญญาขั้นต่ำที่ยาวเกินกว่าที่ตลาดย่านนั้นรับได้
- เอกสารที่ขอมากจนผู้เช่าที่มีรายได้อิสระผ่านไม่ได้เลย
- ข้อห้ามที่ตัดกลุ่มผู้เช่าใหญ่ ๆ ออกทั้งกลุ่ม
- ความไม่ยืดหยุ่นเรื่องวันเข้าอยู่
ก่อนผ่อนเงื่อนไข อ่านสิ่งที่ควรคงไว้เพื่อป้องกันปัญหาที่ เจอผู้เช่าที่มีปัญหา เจ้าของควรทำอย่างไร
จังหวะเวลาและสิ่งที่ควบคุมไม่ได้
บางส่วนไม่ใช่ความผิดของประกาศ
- ช่วงที่คนย้ายที่อยู่น้อย ความต้องการจะลดลงตามฤดูกาล
- อาคารที่มีห้องว่างพร้อมกันหลายห้อง จะแข่งกันเองโดยธรรมชาติ
- โครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดในย่านเดียวกันจะดึงความสนใจไปช่วงหนึ่ง
- สิ่งที่ทำได้คือทำให้ห้องของคุณเป็นตัวเลือกที่ข้อมูลครบและตอบไว ไม่ใช่แข่งกันลดราคา
แนวทางตั้งต้นสำหรับการปล่อยเช่าทั้งหมด อยู่ที่ ฝากเช่าบ้านและคอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง
อยากลองปรับประกาศด้วยตัวเองก่อน ดูวิธีเขียนและจัดภาพให้ดึงดูดที่ ลงประกาศให้เช่าคอนโดอย่างไรให้คนสนใจ แล้วอัปเดตประกาศได้เองที่หน้า สมัครเจ้าของทรัพย์ หรือถ้าอยากให้ทีมงานช่วยหาผู้เช่าและดูแลประกาศให้แทน ส่งรายละเอียดได้ที่ ฝากเช่าทรัพย์ หรือดูว่าห้องแบบเดียวกันในตลาดตอนนี้เป็นอย่างไรที่ ทรัพย์ให้เช่า
