การตัดสินว่าทรัพย์ติดรถไฟฟ้าคุ้มกับส่วนต่างราคาหรือไม่ ขึ้นกับสามอย่าง คือระยะเดินจริงจากประตูถึงชานชาลา จำนวนครั้งที่คุณจะใช้รถไฟฟ้าจริงต่อสัปดาห์ และสิ่งที่ต้องแลกไปกับทำเลนั้น เช่น ขนาดห้องที่เล็กลงหรือความหนาแน่นที่มากขึ้น
คำว่าติดรถไฟฟ้าในประกาศไม่มีนิยามตายตัว จึงต้องวัดเอง ไม่ใช่เชื่อคำโปรย
วัดระยะเดินจริง ไม่ใช่ระยะเส้นตรง
ตัวเลขระยะทางในประกาศมักเป็นระยะเส้นตรงบนแผนที่
- เดินจริงจากประตูอาคารไปถึงชานชาลาในเวลาที่จะใช้จริง เช่น เช้าวันธรรมดา
- นับรวมเวลารอลิฟต์ในอาคาร ซึ่งช่วงเช้าอาจนานกว่าที่คิด
- ดูว่าต้องข้ามถนนใหญ่หรือรอสัญญาณไฟกี่จุด
- ดูว่ามีทางเดินที่มีหลังคาหรือต้องเดินกลางแดดและฝน
- ตรวจว่าทางเข้าสถานีที่ใกล้ที่สุดอยู่ฝั่งเดียวกับอาคารหรือคนละฝั่ง
ห้องที่ประกาศว่าติดรถไฟฟ้าแต่เดินจริงสิบห้านาทีข้ามสะพานลอย ให้ค่าต่างจากห้องที่เดินสามนาทีมีทางเชื่อมมาก · ส่วนต่างราคาควรสะท้อนความต่างนี้ แต่บ่อยครั้งไม่สะท้อน
คุณจะใช้จริงกี่ครั้งต่อสัปดาห์
ค่าความสะดวกขึ้นกับความถี่ ไม่ใช่ความรู้สึก
- นับการเดินทางประจำจริง ทั้งไปทำงานและกิจกรรมประจำสัปดาห์
- ถ้ามีรถและใช้รถเป็นหลัก ส่วนต่างของทำเลติดรถไฟฟ้าจะคุ้มน้อยลงมาก
- ถ้าปลายทางไม่ได้อยู่บนเส้นเดียวกันและต้องเปลี่ยนสายหลายต่อ ประโยชน์จะลดลง
- ถ้าทำงานที่บ้านเป็นหลัก ให้ประเมินจากการใช้ชีวิตช่วงวันหยุดแทน
สิ่งที่ต้องแลกไปกับทำเลติดสถานี
ทุกข้อดีมีต้นทุนที่มาพร้อมกัน
- ห้องมักเล็กลงเมื่อเทียบกับงบเท่ากันในทำเลที่ไกลออกไป
- ความหนาแน่นของคนและการจราจรรอบสถานีสูงกว่า
- เสียงจากถนนและตัวรางในห้องที่หันเข้าหาแนวรถไฟฟ้า
- ค่าส่วนกลางของอาคารในทำเลแบบนี้มักสูงกว่า ให้ขอตัวเลขจริงจากนิติบุคคล
- ที่จอดรถต่อห้องมักน้อยกว่าและอาจไม่พอ
ค่าส่วนกลางคิดจากอะไรบ้าง อ่านที่ ค่าส่วนกลางคืออะไร คิดจากอะไร
ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่า มองคนละมุม
ผู้เช่ากับผู้อยู่เองให้ค่ากับทำเลไม่เท่ากัน
- ผู้เช่าจำนวนมากเลือกจากการเดินทางเป็นอันดับต้น ๆ จึงให้ค่ากับความใกล้สถานีสูง
- ห้องใกล้สถานีมักหาผู้เช่าได้เร็วกว่า แต่ก็แข่งกับห้องอื่นในอาคารเดียวกันมากกว่าเช่นกัน
- อย่าประเมินจากค่าเช่าที่หวังไว้ ให้ดูค่าเช่าที่ห้องแบบเดียวกันปล่อยได้จริง
- บทความนี้ไม่ระบุตัวเลขผลตอบแทน เพราะขึ้นกับราคาที่ซื้อ ค่าใช้จ่ายจริง และช่วงที่ห้องว่าง
แนวทางลดช่วงห้องว่างอยู่ที่ ห้องว่างนาน ควรทบทวนอะไรบ้าง
กรณีที่มักไม่คุ้ม
ตรงไปตรงมา
- ใช้รถเป็นหลักและแทบไม่ได้ใช้ระบบราง
- ปลายทางประจำไม่ได้อยู่บนเส้นทางที่เชื่อมถึงได้สะดวก
- ต้องยอมลดขนาดห้องลงจนไม่พอกับการใช้ชีวิตจริง
- ส่วนต่างราคาสูงจนกระทบเงินสำรองที่ควรเหลือไว้
- สถานีที่ว่าใกล้ยังไม่เปิดให้บริการ และกำหนดเปิดยังไม่แน่นอน
ก่อนตัดสินใจ ไปยืนดูเอง
ข้อมูลที่ตัดสินได้จริงหาจากหน้าจอไม่ได้
- ไปในชั่วโมงเร่งด่วนเพื่อดูความหนาแน่นที่สถานีจริง
- ไปตอนกลางคืนเพื่อดูแสงสว่างและความปลอดภัยของทางเดิน
- ยืนในห้องแล้วฟังเสียงจากรางและถนน
- ลองเดินเส้นทางเดียวกับที่จะเดินทุกวันจริง ๆ หนึ่งรอบ
เกณฑ์เลือกทำเลในภาพรวมและตัวอย่างย่าน อยู่ที่ 10 ทำเลน่าอยู่ในกรุงเทพฯ สำหรับครอบครัวยุคใหม่
ดูทรัพย์ที่ประกาศขายอยู่ตอนนี้ได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย หรือถ้าอยากลองเช่าอยู่ในทำเลนั้นก่อน ดูที่ ทรัพย์ให้เช่า
