เอกสารเกี่ยวกับที่ดินในไทยแบ่งได้เป็นสองกลุ่มใหญ่ คือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งได้แก่โฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กับหลักฐานการครอบครองหรือการแจ้งสิทธิ์ซึ่งไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ
ความต่างนี้สำคัญมากเวลาซื้อขาย เพราะเอกสารคนละกลุ่มให้ความมั่นใจคนละระดับ และมีข้อจำกัดในการทำนิติกรรมต่างกัน
กลุ่มที่หนึ่ง หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
กรมที่ดินระบุว่าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน คือโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- **โฉนดที่ดิน** เป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เป็นระดับที่สูงที่สุดในบรรดาเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน
- **หนังสือรับรองการทำประโยชน์** เป็นการรับรองว่ามีการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ซึ่งเป็นคนละอย่างกับการรับรองกรรมสิทธิ์
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีสามแบบ
ชื่อย่อคล้ายกันมากจนคนสับสนบ่อย
- **น.ส.3** หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบที่ออกมาก่อน
- **น.ส.3 ก.** หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยมีการรังวัดโดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ
- **น.ส.3 ข.** หนังสือรับรองการทำประโยชน์อีกแบบหนึ่งในกลุ่มเดียวกัน
จุดที่ต้องระวังคือทั้งสามแบบนี้อยู่ในกลุ่มหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่โฉนดที่ดิน · การซื้อที่ดินที่มีเอกสารกลุ่มนี้จึงต้องตรวจให้ละเอียดกว่า และควรสอบถามเงื่อนไขการทำนิติกรรมกับสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนตกลง
กลุ่มที่สอง หลักฐานการครอบครองและการแจ้งสิทธิ์
เอกสารกลุ่มนี้ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน แต่เป็นหลักฐานประกอบ
- **ส.ค.1** แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน
- **ใบจอง** และ **ใบเหยียบย่ำ** เอกสารที่เกี่ยวกับการได้มาซึ่งสิทธิ์ในอดีต
- **น.ค.3** และ **ก.ส.น.5** เอกสารที่ออกในโครงการจัดที่ดินบางประเภท
เอกสารกลุ่มนี้มักถูกใช้เป็นหลักฐานประกอบในการขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่เอกสารที่ใช้ยืนยันกรรมสิทธิ์ในการซื้อขายโดยตรง
สิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อที่ดิน
ไม่ว่าจะเป็นเอกสารแบบไหน สิ่งเหล่านี้ต้องตรวจเสมอ
- ชื่อผู้ถือเอกสารตรงกับผู้ที่จะขายให้คุณหรือไม่
- เนื้อที่และตำแหน่งในเอกสารตรงกับที่ดินที่ไปดูมาจริงหรือไม่
- มีภาระผูกพันใดติดอยู่หรือไม่ เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรือการอายัด
- ที่ดินอยู่ในเขตที่มีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์หรือไม่
- ทางเข้าออกที่ดินเป็นทางสาธารณะหรือต้องผ่านที่ดินของผู้อื่น
ตรวจของจริงที่ไหน
อย่าเชื่อสำเนาที่ผู้ขายส่งมาให้อย่างเดียว
- ขอดูเอกสารสิทธิ์ฉบับจริงและถ่ายภาพเก็บไว้
- ตรวจสอบรายการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินตั้งอยู่
- ถ้าไม่มั่นใจเรื่องแนวเขต ขอให้มีการรังวัดสอบเขตก่อนตกลง
บทความนี้อธิบายเฉพาะการแบ่งกลุ่มและชื่อเรียกตามที่กรมที่ดินเผยแพร่ · เงื่อนไขว่าเอกสารแต่ละแบบทำนิติกรรมอะไรได้บ้างและมีข้อจำกัดอย่างไร เป็นเรื่องที่ขึ้นกับกรณีและกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินหรือกรมที่ดินโดยตรง ไม่ควรสรุปจากบทความใด ๆ รวมทั้งฉบับนี้
รายการเอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียมทั้งชุด อ่านต่อได้ที่ เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม และฝั่งผู้ขายที่ เอกสารที่ต้องเตรียมตอนขายอสังหาริมทรัพย์
ดูที่ดินและทรัพย์ที่ประกาศขายอยู่ตอนนี้ได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย
